Fin de la loi Pinel : faut-il investir avant la fin de l’année 2024 ?

La loi Pinel et le dispositif Super Pinel +

Depuis maintenant 10 ans, la loi Pinel accorde un avantage fiscal aux investisseurs locatifs qui achètent un bien immobilier neuf, afin de le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Le dispositif impose certains critères, comme un zonage Pinel précis, des plafonds de loyers et de ressources locataires, ainsi qu’un nombre et un montant d’investissements annuels à ne pas dépasser. Son objectif est de faciliter l’accès aux logements dans les zones tendues, pour les ménages aux revenus plutôt modestes.

En contrepartie, les bailleurs peuvent défiscaliser une partie de leurs impôts, calculée en pourcentage du prix de leur bien. En 2024, la réduction d’impôt s’élève à :

• 9% pour une location de 6 ans.
• 12% pour une location de 9 ans.
• 14% pour une location de 12 ans.

Ces incitations fiscales ont baissé en 2023, puis en 2024. Pour pallier cette baisse d’attractivité et favoriser encore davantage les biens immobiliers neufs les plus performants, le dispositif Super Pinel + a lui aussi été mis en place, jusqu’à la fin de l’année 2024. Les propriétaires bailleurs qui privilégient les logements neufs qui respectent d’excellents critères de performance énergétique, d’agencement et de surfaces, ont donc accès aux taux initiaux de la loi Pinel :

• 12% en louant pendant 6 ans.
• 18% en louant pendant 9 ans.
• 21% en louant pendant 12 ans.

Les avantages à investir dans le neuf avant la fin de la loi Pinel

Des revenus locatifs stables et sécurisés

La loi Pinel se concentre sur les zones tendues, où la demande locative est la plus élevée. Investir avec ce dispositif vous permet donc de trouver rapidement des locataires et de maximiser votre taux d’occupation. Les risques de logement vacant sont moindres. De ce fait, même si les loyers sont plafonnés, l’investissement Pinel apporte des revenus stables.

Un patrimoine immobilier de qualité

Investir dans le neuf est un placement d’avenir, qui vous offre une sécurité supplémentaire. Les biens immobiliers neufs disposent d’excellentes performances énergétiques. Vous pouvez ainsi construire un patrimoine immobilier de qualité, durable dans le temps.

Les alternatives pour investir après la fin de la loi Pinel

Le dispositif LMNP

Après la fin de la loi Pinel, le LMNP sera le dernier dispositif disponible pour investir dans le marché immobilier locatif neuf.

Ce statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet de réduire une partie ou la totalité des impôts sur les revenus locatifs, en fonction du régime fiscal choisi. Il est accessible pour investir dans un appartement neuf meublé, ainsi qu’en résidence de services neuve.

En résidence de services, les investisseurs qui conservent le logement pendant au moins 20 ans disposent d’un avantage supplémentaire : la récupération de la TVA à hauteur de 20% du prix d’achat. Le bail commercial est également avantageux, car il permet de dégager des revenus locatifs stables et sécurisés.

La loi Denormandie

Depuis son entrée en vigueur en 2019, le dispositif Denormandie a souvent été comparé à un « Pinel Ancien ». La raison ? Il propose les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel (12, 18 ou 21% de défiscalisation, en louant 6, 9 ou 12 ans). Le marché visé est cependant différent. Il s’agit des biens immobiliers anciens, situés dans les 244 centres-villes qui font partie du plan « Action Cœur de Ville ». L’objectif est d’inciter les propriétaires à fiancer des travaux de rénovation dans ces secteurs prioritaires, afin de redynamiser le marché locatif. Les travaux doivent représenter au moins 25% du prix de l’acquisition, et améliorer d’au moins 30% la performance énergétique.

La nue-propriété

Investir en nue-propriété ne permet pas d’obtenir des réductions fiscales. Néanmoins, c’est un bon moyen de développer un patrimoine immobilier avec un budget limité, et sans impacter sa fiscalité. Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire possède le logement, mais pas le droit de l’utiliser ou de le louer. Les avantages sont cependant multiples :

• Pas d’impôt sur la fortune immobilière.
• Pas de taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
• Aucune gestion locative à gérer.
• Décote de 30% à 40% du prix à l’achat.
• Récupération de la pleine propriété à la fin de la période de démembrement.

Les placements financiers

Investir dans des placements financiers est un bon moyen de diversifier ses rendements après la fin de la loi Pinel. Plusieurs types de placements existent, tels que :

• Le plan d’épargne retraite (PER collective ou PER individuel).
• L’investissement en SCPI.
• L’assurance vie.

Conclusion : quelle stratégie immobilière adopter avant et après la fin de la loi Pinel ?

La fin de la loi Pinel marque la fin d’une décennie de réduction fiscale pour les investisseurs locatifs dans le neuf. Si les avantages immobiliers et fiscaux du dispositif Pinel sont en accord avec vos objectifs, il vous reste quelques semaines pour en profiter. À partir de janvier 2025, les dispositifs seront surtout tournés vers l’immobilier ancien (sauf le statut LMNP). Cela peut être l’occasion de diversifier vos placements, en combinant plusieurs opérations que nous avons citées dans cet article.

Que vous souhaitiez investir en Pinel ou non, n'hésitez pas à vous faire accompagner par un expert en gestion de patrimoine, afin de mettre en place la meilleure stratégie immobilière pour répondre à vos besoins.