Quelles sont les conditions pour qu’une vente en viager soit valide ?

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

La vente en viager est une transaction immobilière dans laquelle un propriétaire (crédirentier) vend son bien à un acheteur (débirentier) en échange d’une rente viagère, c’est-à-dire de paiements périodiques (mensuels, trimestriels ou annuels) jusqu’au décès du vendeur. Cette rente s’accompagne d’une somme payée comptant à la signature de l’acte de vente, que l’on appelle plus communément le bouquet. Il existe deux types de viagers.

Le viager occupé

Il s’agit d’une forme de vente immobilière où le vendeur cède son bien à un acheteur tout en conservant le droit d’y habiter jusqu’à son décès. Cela représente donc un avantage pour le vendeur, qui bénéficie d’une rente à vie et du confort de son logement. Côté acheteur, l’avantage principal est celui d’un prix réduit en raison de l’occupation continue du bien par le vendeur.

En effet, ce type de vente permet de bénéficier d’une décote d’environ 30 % sur le prix réel du logement, qui correspond aux loyers non encaissés. Si vous ne disposez pas encore des fonds nécessaires à votre investissement, c’est donc là une bonne solution pour devenir propriétaire du bien de vos rêves.

Concernant la répartition des frais d’entretien du logement, et en l’absence de précisions énoncées dans l’acte de vente, le vendeur garde à sa charge le paiement de l’entretien courant du logement, des factures d’énergie, de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. L’acheteur prendra quant à lui à sa charge les grosses réparations du logement. Il est également possible que l’acheteur doive s’acquitter de la taxe foncière, en fonction de la répartition des charges définie dans le contrat de vente.

Le viager occupé est donc une bonne solution pour les seniors souhaitant continuer à vivre chez eux tout en bénéficiant de rentrées d’argent pour subvenir à leurs besoins.

Le viager libre

Dans ce cas, le viager prend la forme d’une vente immobilière où le vendeur cède son bien à un acheteur et libère immédiatement le logement. L’acquéreur peut ainsi disposer du bien comme il le souhaite. Il bénéficie de la jouissance immédiate du bien et peut donc en disposer comme bon lui semble, en occupant ou en louant le bien par exemple.

Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur verse une rente périodique au vendeur jusqu’à son décès et devient immédiatement propriétaire du bien. Cela implique donc qu’il assume toutes les charges et taxes liées à la propriété.

Quelles sont les conditions pour qu’une vente en viager soit valable ?

Pour qu’une vente en viager soit valable, plusieurs conditions doivent être respectées.

La capacité juridique

Les deux parties (vendeur et acheteur) doivent être juridiquement capables. Le vendeur doit ainsi être majeur. S’il est sous curatelle ou tutelle, des autorisations spécifiques sont nécessaires.

L’aléa

La vente doit comporter un aléa, c’est-à-dire une incertitude sur la durée de vie du vendeur. Le décès du vendeur doit donc être imprévisible et l’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente. Le Code civil dispose en effet que le contrat de vente en viager « créé sur la tête d’une personne morte au jour du contrat ne produit aucun effet ».

Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente, la vente peut être annulée, car l’aléa est considéré comme absent.

L’acte authentique

La vente doit être formalisée par un acte authentique rédigé par un notaire.

La rente viagère

Le montant de la rente viagère doit être clairement défini dans l’acte de vente, en tenant compte de la valeur du bien, de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, ainsi que du versement éventuel d’un bouquet.

Le bouquet est une somme d’argent versée par l’acheteur au vendeur dès la signature de l’acte de vente. Ce dernier n’est pas obligatoire et son montant peut être ajusté puisqu’il n’est pas défini explicitement par la loi.

Concernant la rente viagère, si le nombre d’échéances n’est pas connu d’avance, le montant des échéances est de son côté fixé dès le départ. Son montant prend en compte la valeur du bien, l’occupation ou non du logement, le montant du potentiel bouquet, mais également l’âge du vendeur.

En effet, plus l’espérance de vie du vendeur est longue, plus le montant de la rente sera faible. En revanche, une espérance de vie plus courte donnera lieu à une rente souvent plus élevée. Il est à noter que la rente peut être révisée chaque année.

Ainsi, c’est seulement au décès du vendeur que l’acheteur aura connaissance du réel prix de son investissement. Le risque principal du viager est que le vendeur vive de longues années, obligeant donc l’acquéreur à verser une rente très élevée.

En somme, la vente en viager sécurise financièrement la fin de vie du senior, tout en lui permettant de continuer, s’il le souhaite, à vivre dans son domicile. Ce type de vente immobilière présente des incertitudes et des avantages non négligeables pour l’acheteur.

Il est essentiel de bien se renseigner et de s’entourer de professionnels pour sécuriser la vente, bénéficier d’un accompagnement et garantir les intérêts du vendeur et de l’acheteur.