Quelle est la différence entre location saisonnière et meublé de tourisme ?

Que considère-t-on comme une location saisonnière ?

La location de courte durée

Au sens de la loi, en France, nous parlons essentiellement de « meublés de tourisme », dont la définition est donnée par l’article D.324-1 du Code du tourisme. Aucune durée minimale n’est prévue, mais la location de courte durée ne peut excéder 90 jours consécutifs pour un même locataire.

Concrètement, la location saisonnière et le meublé de tourisme désignent la location de courte durée. Pour les investisseurs, c’est un bon moyen de booster la rentabilité de leur bien toute l’année. Cependant, avec le projet de loi de finances 2025, la règlementation liée à la location de courte durée risque de changer.

Les meublés de tourisme sont :

• des villas ;
• des appartements ;
• des studios meublés.

En matière d’utilisation, une location de courte durée est à l’usage exclusif d’un locataire de passage, ce bien n’est pas son domicile. Son séjour doit être caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

En résumé, dans n’importe quel cas, le locataire est le même :

• Il a l’usage exclusif du logement loué (le propriétaire n’est pas présent durant la location).
• Il utilise le logement comme résidence secondaire.
• Il y réside pour une courte durée (journée, semaine, mois).

Les différences entre les meublés touristiques

Les différences entre les meublés touristiques se font principalement selon le type de location. En effet, les règlementations et la fiscalité seront différentes selon les critères suivants :

• la fonction du logement ;
• la fréquence de mise en location ;
• la durée de mise en location sur une année.

Ainsi, il est possible de distinguer trois types de locations saisonnières :

• la location de sa résidence principale ;
• la location de sa résidence secondaire ;
• la location d’un logement ayant fait l’objet d’un classement touristique.

Dans certaines copropriétés, l’implantation d’un meublé de tourisme est interdite. N’hésitez pas à contacter le syndic de copropriété ou à consulter le règlement de copropriété.

La fiscalité sur une location meublée en 2024

Concernant la fiscalité d’un logement meublé, vos revenus locatifs peuvent être imposés selon deux régimes :

• le régime micro-BIC ;
• le régime réel.

Vous pouvez également prétendre aux statuts LMNP (loueur meublé non professionnel) et LMP (loueur meublé professionnel). Le projet de loi de finances 2025 pourrait faire évoluer ces statuts.

Le régime micro-BIC en location meublée

C’est le régime de base qui s’applique de plein droit lorsque certaines conditions sont remplies au préalable.

Pour être soumis au régime micro-BIC, le chiffre d’affaires ne doit pas dépasser un certain seuil :

• 77 000 € par an pour les locations saisonnières « classiques » ;
• 188 700 € par an pour les locations de tourisme ou les gîtes ruraux classés.

Avec ce régime, vous obtenez un abattement en location meublée de 50 % pour les locations classiques et un abattement de 71 % pour les locations de tourisme.

À compter du 1er janvier 2025, de potentiels changements sont à prévoir sur le régime micro-BIC.

Le régime réel simplifié sur la location meublée en 2024

Ce régime peut s’appliquer si le bailleur en fait la demande ou lorsque les seuils cités précédemment sont dépassés.

Son principal avantage est qu’il permet au bailleur de déduire toutes les charges réellement supportées (prime d’assurance, travaux, taxes foncières, etc.).

Par cette déduction de charges, ce régime permet de diminuer le montant de l’imposition sur la location meublée. Pour certains bailleurs, c’est un avantage indéniable !

Vous l’aurez compris, en location meublée, la fiscalité est un point important pour un investisseur.

Pour résumer, voici les avantages fiscaux à connaître :

• la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel en fonction de ce qui est le plus avantageux pour vous (dans l’objectif de déclarer le moins de revenus locatifs imposables) ;
• le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire, sans avoir à calculer le montant des charges et à le justifier en tenant une comptabilité ;
• le report du déficit.

La location via Airbnb

La location entre particuliers pour une courte durée est régie par des règles très précises. Par exemple, on ne peut pas louer plus de 90 jours à la même personne.

Vous pouvez louer votre résidence principale, mais sans dépasser 120 jours par an. Le propriétaire est censé l’habiter au moins huit mois par an.

Pour une résidence secondaire, il est tout à fait possible de dépasser les 120 jours par an. Le loueur doit au préalable faire une déclaration en mairie pour une résidence secondaire.

Concernant la déclaration des revenus en tant que loueur non professionnel, une location en meublé de tourisme est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (régime micro-BIC). Le loueur bénéficie d’un abattement de 50 %.

En tant que loueur de meublés professionnels, si vous touchez des recettes supérieures à 23 000 € par an, alors l’activité est considérée comme professionnelle et nécessite l’obtention d’un statut. Le paiement de cotisations sociales sur les revenus tirés de la location s’impose, contrairement au régime du loueur non professionnel.

• Si les revenus de la location dépassent les 70 000 € par an, l’affiliation au régime réel est obligatoire.
• Au-delà de 82 300 € de revenus locatifs, le paiement de la TVA est obligatoire.

Voici trois points à retenir si vous comptez faire de la location via Airbnb :

• connaître le nombre de nuitées autorisées : 120 par an ;
• penser à la déclaration en mairie et à la procédure de changement d’usage ;
• changement des revenus selon le statut du loueur.

En résumé, bien que les termes « location saisonnière » et « meublé de tourisme » soient souvent utilisés, ils présentent des différences notables. Pour les propriétaires, la fiscalité reste un aspect important à considérer.

En comprenant ces distinctions et en restant informés des évolutions fiscales et règlementaires, les propriétaires peuvent optimiser la gestion de leurs biens et les locataires peuvent faire des choix éclairés pour leurs séjours.