Quelles sont les possibilités de louer son bien par l'investissement locatif ?

Investissement mobilier locatif : définition

L’investissement locatif est l’acte d’acheter un bien, meublé ou nu, neuf ou ancien, dans le but de le louer à un tiers.

L’investissement peut être amorti par un crédit, qui sera à son tour remboursé par les mensualités de la location.

Est-ce intéressant d’investir dans le locatif ?

Quel est l’intérêt d’acheter pour louer ?

L’investissement d’un capital dans un bien destiné à la location vous apportera plusieurs bénéfices :

• Le remboursement de votre crédit immobilier : votre investissement sera ainsi amorti.

• La constitution d’un patrimoine : le loyer sera une source de revenus régulière, complémentaire à vos ressources. Lors de votre retraite, cela s’avèrera particulièrement utile !

• La liberté dans le choix des locataires : vous pouvez louer votre bien à votre famille si vous le souhaitez (en revanche, vous ne bénéficierez peut-être pas de certains avantages fiscaux !).

• La location d’un bien permet des réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de votre investissement.

• L’immobilier est un placement sûr et sa valeur a tendance à augmenter à long terme.

• Vous pouvez transmettre votre patrimoine immobilier à vos héritiers, assurant ainsi la sérénité de vos proches à long terme.

Les avantages de l’investissement locatif dans le neuf

Le fait d’investir dans le neuf présente plusieurs atouts :

• Une demande locative croissante : les logements neufs sont très attrayants, car l’offre est insuffisante.

• Ces biens disposent souvent d’une place de parking, un avantage très convoité au vu de sa rareté, notamment dans les centres-villes.

• En cas de revente, la plus-value engendrée par la vente du bien est considérable.

• Les logements neufs répondent aux normes environnementales et énergétiques les plus récentes. Cela procure plusieurs avantages : votre bien acquiert de la valeur, et vos locataires arrivent à faire des économies sur leurs factures. En outre, vous ne serez pas amené à réaliser de travaux de rénovation pendant un certain temps !

• Les loyers ne sont pas plafonnés : la rentabilité locative est importante.

• Les frais de notaire sont réduits : 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien !

En outre, vous bénéficiez de plusieurs types de garanties qui sont gages de tranquillité :

• garantie de parfait achèvement (dommages ou malfaçons) pendant 1 an ;

• garantie biennale (dysfonctionnements d’éléments dissociables) pendant 2 ans ;

• garantie décennale (structure du logement) pendant 10 ans ;

• assurance dommage-ouvrages, pour financer les réparations liées à la garantie décennale.

Les avantages de l’investissement locatif dans l’ancien

Les biens anciens présentent eux aussi de nombreux avantages :

• Le placement : ils sont souvent mieux situés que les logements neufs, ce qui augmente la demande pour ce type de bien. Typiquement, vous retrouverez ces biens dans les centres-villes : l’idéal pour le locataire qui souhaite être proche des commodités ou bien desservi par les transports !

• La valeur : ces logements prennent de la valeur au fil des ans, notamment si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique.

• Le prix : leur prix d’achat contenu permet une meilleure rentabilité à la location par rapport aux logements neufs.

• En outre, les charges de copropriété ne s’appliquent pas à votre logement.

Investir dans le locatif : les inconvénients

L’investissement locatif a quelques limites. Voici quelques points à surveiller lorsque vous effectuez un investissement locatif :

• Certains des risques liés à la location ne sont pas négligeables : les travaux à effectuer, les frais de copropriété, les loyers impayés, etc.

• En outre, si vous n’assurez pas vous-même la gestion administrative de votre bien, car elle s’avère chronophage, il faut prévoir un coût de gestion entre 6 et 8 %, ce qui baisse le rendement de votre investissement locatif ;

• Il faut être particulièrement attentif à la zone où vous choisissez d’investir : dans les régions où l’activité économique est limitée, la demande sera moins importante.

• Si votre investissement est aussi votre premier achat dans l’immobilier, votre taux d’endettement sera augmenté et votre capacité d’emprunt en sera diminuée. En outre, les charges liées à votre bien s’ajouteront à celles de votre résidence principale.

Il faudra également vous assurer que l’investissement effectué est rentable : pensez bien à vérifier que le montant du loyer soit suffisant à couvrir vos dépenses.

Les inconvénients de l’investissement locatif dans le neuf

• Le logement doit répondre parfaitement aux attentes du locataire, encore plus que dans le cas d’un logement ancien.

Les inconvénients de l’investissement locatif dans l’ancien

• Les travaux : il faudra prévoir un budget pour la rénovation de ces biens, ce qui engendre des dépenses.

• Les biens anciens peuvent comporter des défauts : s’ils ne sont pas détectés au moment de l’achat, l’investisseur sera emmené à effectuer des travaux à sa charge.

Afin d’amortir le coût de vos travaux, pensez à vous renseigner sur les avantages fiscaux liés à la rénovation énergétique !

Ci-dessous, vous trouverez tous les avantages mis en place par le gouvernement, qui vous permettront d’obtenir des réductions d’impôts.

Les avantages fiscaux de l’investissement locatif

Lorsque vous investissez dans un logement destiné à la location, vous bénéficiez de certains avantages fiscaux. Découvrons-les ensemble.

Le dispositif Denormandie

Si vous êtes un particulier achetant un logement ancien à rénover, vous êtes concerné : vous bénéficiez d’une réduction d’impôts sur le revenu plafonnée à 300 000 €.

Ce dispositif est soumis à des conditions:

• Le logement doit être situé dans des zones bien précises.

• Vous devez avoir acquis votre logement entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026.

• La durée minimale de l’engagement de location est de 6 ans (la durée de la location impacte le montant de la réduction d’impôts).

• Le bien doit être non meublé et loué en tant qu’habitation principale.

• Vous devez effectuer des travaux de rénovation énergétique ou créer de nouvelles surfaces habitables. Les travaux doivent être aboutis dans une limite de 2 ans.

• Vous ne pouvez pas louer l’appartement à une personne faisant partie de votre foyer fiscal.

Pour bénéficier de ce dispositif, pensez à cocher la case « Investissement locatif » dans la section « Charges » de votre déclaration de revenus.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel permet, lui aussi, de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu dans le cadre d’un investissement immobilier locatif dans le neuf.

Il concerne :

• les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;

• les logements en construction ;

• les logements anciens faisant l’objet de rénovations importantes ;

• les locaux transformés en logement d’habitation ;

• les logements rénovés faisant l’objet de travaux de réhabilitation.

Il est soumis à différents critères :

• la durée de la location : un minimum de 6 ans, à usage d’habitation principale ;

• le type de bien : les logements individuels ne sont pas concernés par le dispositif Pinel ;

• la date de construction ou d’achat : entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 ;

• le niveau de performance énergétique du logement ;

• le respect des délais d’achèvement des travaux ;

• la zone : le bâtiment doit être situé dans une zone tendue ou couverte par un CRSD;

• le plafond de loyer par mètre carré doit être inférieur aux loyers de marché ;

• les ressources de votre locataire sont elles aussi plafonnées.

Le dispositif Loc’Avantages

Le dispositif Loc’Avantages concerne la location de logements récents ou anciens, dont le loyer serait inférieur à la moyenne du marché.

La réduction d’impôts est inversement proportionnelle :

• au montant du loyer ;

• aux ressources du locataire.

Si votre logement est éligible au dispositif, vous avez droit à une réduction de vos revenus fonciers.

Le dispositif est soumis à certains critères :

• un loyer inférieur à la moyenne du marché local ;

• la location du logement à usage de résidence principale ;

• le type de bien : logement non meublé ;

• la durée du bail : un minimum de 6 ans ;

• l’identité du locataire : les membres de votre foyer fiscal ne peuvent pas être vos locataires ;

• la classe énergétique : les logements « mal notés » ne bénéficient pas du dispositif.

Ces trois dispositifs ne sont pas cumulables.

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel)

Ce dispositif de défiscalisation permet un abattement de 50 % sur les revenus locatifs provenant de la location meublée en régime micro-BIC ou la déduction des charges du montant réel (régime réel).

En investissant en LMNP dans une résidence service, vous bénéficierez d’une récupération de la TVA de 20 % sur le prix d’achat du logement meublé.

L’investissement locatif présente à la fois des avantages et des inconvénients. Toutefois, les dispositifs mis en place permettent de limiter ces derniers et de tirer plein profit des premiers.

Restez à l’affût de nos actualités dans l’immobilier pour être au courant de toutes les aides financières visant à vous aider dans vos démarches d’investisseurs !