Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?

Le compromis de vente

Juridiquement, le compromis de vente est appelé « contrat synallagmatique ». Ce terme technique implique une obligation réciproque pour l'engageant et l'acheteur. Le propriétaire ne peut plus changer d'avis et s'engage à vous vendre son bien. De votre côté, vous vous engagez à acheter le bien immobilier. Dès l'instant où les deux parties signent un compromis de vente, celle-ci ira jusqu'à son terme. La signature d'un compromis de vente implique donc de fait la fin des négociations.

Quels sont les droits et devoirs du vendeur ?

Le propriétaire a accepté de vous vendre son bien immobilier. En dehors d'une obligation de mener la transaction à son terme, le vendeur peut :

• Ajouter au compromis, une ou plusieurs clauses suspensives ;

• Se passer du versement d'une somme d'indemnité.

Quels sont les droits et devoirs de l'acquéreur ?

Vous pouvez être serein, car le bien immobilier vous est promis de manière exclusive. Cette démarche vous prémunit contre un éventuel retournement de situation : l'arrivée d'une offre plus attractive pour le propriétaire par exemple. Si le compromis de vente est signé et qu'une meilleure proposition arrive, le propriétaire ne peut se soustraire à son engagement initial. En contrepartie, vous n'êtes plus en mesure de négocier le prix du bien immobilier. Le compromis stipule précisément la somme convenue entre les deux parties.

Comment se présente un compromis de vente ?

Cette ultime étape avant l'acquisition définitive de votre bien immobilier est délicate. N'hésitez donc pas, à tout moment, à demander de l'aide. Le compromis de vente n'est pas un document qui s'improvise entre le vendeur et vous-même. Ce dernier doit respecter les exigences légales, afin de protéger efficacement les deux parties.

Un compromis, pour être parfaitement légal, doit mettre en évidence :

• l’identité des deux parties ;

• le prix de vente du bien ;

• l'adresse exacte du bien et sa référence cadastrale ;

• le plan de géomètre, si le bien est en copropriété

• la description complète du bien et de tout ce qui le compose ; (indication des servitudes éventuelles, origine de propriété du bien, indication des transformations et/ou modification du bien)

• la date de la disponibilité du bien ;

• les modalités du financement ;

• les clauses spéciales dont les conditions suspensives ;

• le délai de rétractation.

La promesse de vente

Dans le cadre d'une transaction immobilière, la promesse de vente vous offre une plus grande liberté d'action. Ce document engage le propriétaire unilatéralement, ce qui implique qu'il n'est plus en mesure, pendant un certain temps, d'étudier d'autres offres d'achat. Son seul interlocuteur, c'est vous. Vous disposez d'un peu plus de temps pour réfléchir à votre offre, au bien en question et à vos options de financement.

Que risque un propriétaire qui ne tient pas son engagement ?

Il est toujours possible de changer d'avis, mais cela n'est pas sans conséquence. En tant qu’acheteur, la promesse de vente représente une option et non un engagement d’achat. Il est donc possible de lever cette option en confirmant l’achat ou en y renonçant. Le propriétaire du bien immobilier, ayant signé une promesse de vente, peut se rétracter tant que vous n'avez pas levé l'option. Cette décision n'est cependant pas sans conséquence pour ce dernier. En effet, rompre un accord de vente expose le vendeur à :

• La perte de l'indemnité d'immobilisation ;

• L’obligation de verser des dommages et intérêts. Ces derniers étant clairement définis par la loi, ils peuvent s'élever à 20% du prix total du bien immobilier concerné ;

• Plaider sa cause devant un tribunal judiciaire, avec un risque de vente forcée en délibéré.

Que se passe-t-il si c'est le l’acheteur qui change d'avis ?

Il existe une multitude de raisons qui pourraient vous pousser à renoncer au bien immobilier tant convoité. En pratique, tant que vous n'avez pas levé l'option, vous êtes libre de vous rétracter à tout moment. Cependant, gardez bien à l'esprit que vous perdrez l'indemnité d'immobilisation. Elle revient de droit au vendeur.

Une exception vient toutefois contredire cette règle immuable en apparence. Lorsque vous abordez votre achat via cette option, celle-ci peut contenir des clauses suspensives. Prenons l'exemple de négociations qui se tiendraient avant l'accord définitif de votre banque concernant votre prêt immobilier. Vous négociez avec le propriétaire, vous trouvez un accord et, finalement, vous apprenez que vous n'aurez pas accès à l'emprunt dans les conditions souhaitées. Ceci constitue une clause suspensive qui vous permet de vous rétracter, sans perdre l'indemnité d'immobilisation.

Comment se présente une promesse de vente ?

Il s'agit d’un document en tout point similaire au compromis de vente, à ceci près qu'elle contient des informations complémentaires. Ce précontrat n'engageant que le propriétaire, il est normal qu'il soit limité dans le temps. On appelle cela le délai d'option. Concrètement, il s'agit d'une date prédéfinie jusqu'à laquelle l'offre et donc l'engagement du propriétaire, se maintient. Lorsque cette date limite est atteinte, vous devez faire part de votre décision au propriétaire.

Le conseil du coach immo : Un coach immo peut vous mettre en relation avec un notaire de proximité pour faciliter les démarches liées à votre achat. De plus, il restera présent à vos côtés pour vous conseiller jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente !