Compromis de vente : tout ce qu’il faut savoir

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Également appelé promesse synallagmatique, un compromis est un avant-contrat qui engage réciproquement un vendeur et un acheteur lors de la vente d’un bien immobilier. Ce document a pour fonction de sécuriser une transaction immobilière en actant toutes les conditions de la vente définitive.

Ainsi, le propriétaire s’engage à vendre son bien en respectant les termes du contrat et l’acquéreur, de son côté, s’engage à acheter le bien selon les mêmes conditions de ce même contrat.

Selon l’article 1589 du Code Civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

Signer un compromis n’est pas obligatoire d'un point de vue légal. Toutefois, il est fortement recommandé. Les deux parties sont ainsi protégées en cas d’imprévu.

Quelle différence y a-t-il entre un compromis et une promesse de vente ?

Un compromis et une promesse unilatérale de vente sont deux contrats bien distincts. Il ne faut donc pas les confondre. Un compromis engage mutuellement le vendeur et l’acheteur ; alors qu’une promesse de vente unilatérale n’engage que le vendeur.

En effet, dans le cadre d’une promesse, le vendeur réserve l’acquisition de son bien à l’acheteur potentiel qui a signé le contrat, pendant une durée préalablement déterminée. En contrepartie de cette réservation, l’acheteur doit verser une indemnité d’immobilisation au propriétaire, qui doit représenter 10 % du prix de vente du bien immobilier si la durée de l’exclusivité accordée par le vendeur dépasse 18 mois. Si l’achat se concrétise, ce montant sera alors déduit du prix de vente. En revanche, si l’acheteur décline la promesse de vente, le vendeur conserve l’indemnité au titre de dédommagement.

Quelles sont les caractéristiques d’un compromis de vente ?

Le compromis est un document qui a une valeur juridique et doit être édité en d’autant d’exemplaires qu’il y a de parties. Chacune d’elles doit disposer d’un exemplaire original, signé par le vendeur et l’acheteur.

La signature d’un compromis peut se faire sous différentes formes :

• sous seing privé : la signature se déroule directement entre le vendeur et l’acheteur, sans intermédiaire. C’est alors à l’une des parties de se charger de sa rédaction. Cette forme est conseillée pour les personnes ayant des connaissances maîtrisées en droit immobilier. Pensez donc à vous faire accompagner par un professionnel pour ne pas oublier certaines clauses essentielles et vous protéger !

• par acte authentique : c’est-à-dire que c’est un notaire qui rédige l’acte et que la signature se déroule dans son étude. Le notaire se charge également d’authentifier tous les éléments du dossier. Il assure ainsi la conformité de la procédure. Faire appel à un notaire n’est pas obligatoire, excepté si la durée du compromis est supérieure à 18 mois ;

• dans une agence immobilière : un agent immobilier est un professionnel qui est formé et connaît toutes les réglementations en vigueur dans le domaine de l’immobilier. C’est donc ce dernier qui rédige le contrat et la signature se fait au sein de son agence. Pour éviter les mauvaises surprises, vous devez vous assurer que l’agent immobilier soit bien titulaire d’une carte professionnelle.

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Que contient un compromis de vente ?

Pour qu’un compromis soit valide juridiquement, il doit contenir plusieurs informations et certains documents doivent y être annexés. Ce sont ces éléments qui vont conditionner la valeur légale du contrat.

Toutes les informations qui doivent obligatoirement être mentionnées sont :

• l’identité des deux parties ;

• le prix de vente du bien ;

• l'adresse exacte du bien et sa référence cadastrale ;

• le plan de géomètre, si le bien est en copropriété

• la description complète du bien et de tout ce qui le compose ; (indication des servitudes éventuelles, origine de propriété du bien, indication des transformations et/ou modification du bien)

• la date de la disponibilité du bien ;

• les modalités du financement ;

• les clauses spéciales dont les conditions suspensives ;

• le délai de rétractation.

Le compromis doit également contenir le dossier de diagnostics techniques (DDT). Il s’agit des diagnostics concernant :

• l’amiante ;

• l’assainissement non collectif ;

• le plomb ;

• l’installation électrique et de gaz ;

• l’état des risques naturels et technologiques ;

• les termites ;

• les performances énergétiques (DPE) ;

• les mérules ;

• la loi Carrez.

Si le bien à vendre se trouve dans une copropriété, doivent aussi être annexés :

• le règlement de la copropriété,

• les documents relatifs à la situation financière de la copropriété,

• le carnet d’entretien de l’immeuble,

• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.

Comment mettre fin à un compromis de vente ?

La rétractation

La législation en vigueur prévoit pour le potentiel acheteur, un délai de rétraction de 10 jours. Durant ce délai, l’acquéreur peut renoncer au compromis, sans avoir à justifier d’un quelconque motif légitime et sans supporter de pénalités ou de frais. Ce délai compte à partir du lendemain du jour de la signature du contrat.

Pour faire valoir son droit de rétractation, l’acheteur doit en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai imparti. Le cachet de la poste faisant foi.

Il faut savoir que ce droit de rétractation est exclusivement réservé à l’acquéreur. Le vendeur n’a aucun moyen légal de se rétracter après la signature.

Les clauses suspensives

Les conditions suspensives décrivent toutes les éventualités où l’acheteur peut se désengager de plein droit, en dehors du délai de rétractation. Si l’une de ces conditions n’est pas validée, la vente du bien est annulée. Aucune de ces clauses suspensives n’est obligatoire, mais il en existe trois qui sont plus fréquemment utilisées.

La plus importante est celle de l’obtention du crédit immobilier pour financer l’achat. Cette condition prévoit que si l’acquéreur ne réussit pas à obtenir un financement, ce dernier peut annuler la procédure de vente.

L’absence de droit de préemption par une collectivité locale est également importante. Si la commune ou un établissement public désire acheter la propriété que vous convoitez, celui-ci est prioritaire sur la vente.

La clause d’absence de servitudes permet de finaliser la vente uniquement si aucun droit de servitude (droit de passage) n’existe sur la propriété.

L’acompte au compromis de vente est-il obligatoire ?

Le versement d’un acompte, ou dépôt de garantie, n’est pas obligatoire lors de la signature d’un compromis. Il est, pourtant, d’usage que le futur acquéreur verse un certain pourcentage du prix de vente pour prouver sa bonne foi dans la transaction.

Le pourcentage est négocié et fixé par les deux parties entre elles. Il est généralement compris entre 5 et 10 % du prix de vente, en fonction du budget de l’acheteur.

Ce montant sera ensuite déduit du prix du bien immobilier lors de la signature de l’acte de vente définitif. Si l’acheteur se désengage dans son délai de rétractation ou conformément à une clause suspensive, l’acompte lui sera alors restitué. En revanche, si l’acheteur révoque le contrat sans que son motif ne soit légitimé par une rétractation ou par une clause suspensive, ce dernier perd alors l’acompte qu’il a versé.

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