Évolution des prix de l'immobilier en France : un marché en quête de stabilisation

Ventes sur le marché de l'immobilier en France en 2021 : un redémarrage en force

À la suite des confinements successifs en 2020, l'année 2021 a été une année de chiffres stratosphériques un peu partout en France. Cette période quelque peu anormale avait déjà pris ses bases sur la fin de l'année 2020. Sur le marché des logements anciens par exemple, ce fait a eu pour conséquence que, fin août 2021, le décompte des ventes sur 12 mois a atteint un pic à 1 212 000 transactions. À fin novembre 2021, plus de 1,2 million de transactions immobilières, portant sur des logements anciens, ont effectivement été réalisées dans l'Hexagone (+17,5 % par rapport à 2020). Dans un contexte de relance, les prix ont connu une évolution tout aussi remarquable.

Sur 1 an, les prix des logements anciens ont progressé en moyenne de +7,2 % de 2020 à 2021 sur l'ensemble du territoire de la France métropolitaine. En considérant le type de bien, ce sont les maisons qui ont connu la meilleure performance, avec une hausse de prix de +9,1 % sur 1 an. Après une année 2021 peu conventionnelle, une correction était logiquement attendue pour 2022.

Évolution des prix de l'immobilier en France en 2022 : quand le marché de l'immobilier se purge

Sur le premier semestre de l'année 2022, toutes les conditions ont semblé réunies pour que l'immobilier français opère un réajustement à tous les niveaux, ou presque. Toutefois, après 8 premières semaines peu actives, ce qui correspond à une tendance classique, le réajustement survenu s'est quelque peu écarté des prévisions.

• L'immobilier impacté par les nouvelles secousses que vit l'économie mondiale

Même si sur le premier semestre de 2022, les ventes n'ont chuté que de -9 %, la baisse a été particulièrement importante en mai 2022 (-27 % par rapport à mai 2021). Dans le même temps, sous l'effet de l'inflation (+4,5 % au premier semestre 2022) qu'a engendrée le conflit entre l'Ukraine et la Russie, l'évolution des prix de l'immobilier dans le sens de la hausse n'a fait que s'accentuer. Le prix moyen d'une maison en France est ainsi passé à 290 564 €, avec un prix moyen au mètre carré qui a augmenté de +10,4 %. Du côté des appartements, le prix/mètre carré a évolué de +7,4 % ; les appartements se vendent alors en moyenne à 240 960 €.

Cette situation est également favorisée par la révision à la hausse des taux de prêt immobilier, autre conséquence de la crise russo-ukrainienne, qui a pour effet d'augmenter le coût du crédit immobilier et de réduire le nombre de demandes et donc le nombre d'achats. Dans ce contexte, il convient tout de même de souligner la différenciation notable qui s'observe entre les villes françaises.

Le recul du nombre de transactions se produit principalement au niveau des grandes métropoles, comme Lyon, Paris, Toulouse ou encore Marseille. Les petites et moyennes villes comme Grenoble, La Rochelle, Orléans ou encore Le Mans connaissent un certain succès, avec une demande toujours plus forte.

LE CONSEIL DU COACH IMMO : Si vous souhaitez investir, faites-vous assister par un coach immo. Ce dernier, vous proposera différents programmes d’investissement dans toute la France, tout en analysant votre situation patrimoniale et fiscale.

• Zoom sur les prix de l'immobilier dans quelques villes françaises

Au terme du premier semestre de 2022, Neuilly-sur-Seine, Paris et Levallois-Perret restent les villes françaises les plus chères pour un achat immobilier, avec en moyenne respectivement 12 285 €/m², 11 488 €/m² et 10 564 €/m². Toutefois, avec une croissance des prix de 0 %, -2 % et 0 % sur 1 an, ces villes devraient offrir aux investisseurs des opportunités dans les prochains mois, notamment dans l'ancien.

Les hausses les plus importantes sont à mettre au crédit de petites villes comme Sainte-Anne (+24 % sur 1 an, à 3 610 €/m²), Lamentin (+29 %, à 3 035 €/m²) ou encore Morlaix (+27 %, à 1 922 €/m²). À l'opposé, Sedan (-5 %), Tulle (-3 %) ou encore Sartrouville (-3 %) subissent d'importantes baisses des prix.

En tant qu'investisseur, il est essentiel de savoir cibler les communes présentant aujourd'hui le meilleur potentiel. Ce potentiel est à analyser sous le prisme de l'évolution des prix de l'immobilier, mais également sous celui de la démographie et des infrastructures locales (programmes immobiliers en cours, investissements dans des infrastructures publiques, etc.). Un investissement de qualité est celui qui peut garantir des rendements locatifs intéressants sur la durée, ou des bénéfices conséquents sur la revente du bien. Du côté des loyers par exemple, il existe d'importantes disparités d'une ville à une autre. Pendant que Paris, ville phare de la France, affiche une baisse de -2,1 % sur 1 an (à 29,1 €/m² en moyenne pour les appartements en location), une ville moins en vue comme Besançon voit ses prix se stabiliser dans le vert (+3 % sur 1 an, à 11,4 €/m²).

LE CONSEIL DU COACH IMMO : avant d'investir dans un bien, il est primordial d'effectuer au préalable une estimation du bien et une analyse des prévisions de l’évolution des prix, dans la zone dans laquelle il se situe. Utilisez par exemple la plateforme ETALAB, qui collecte des données publiques sur l'immobilier des années précédentes ou encore notre estimateur en ligne. 

L'investissement dans l'immobilier en 2022 demeure un bon placement

Lorsque les décisions sont bien pensées, l'investissement dans la pierre est l'une des formes d'investissement les plus fiables. En 2022, même si aucune tendance claire ne semble ressortir en ce qui concerne l'évolution des prix de l'immobilier, certaines prévisions font état d'une hausse qui devrait se situer à environ 4 % sur l'ensemble de l'année. L'année 2023 devrait ensuite offrir une certaine régression sur les premiers mois, en parallèle à un probable ralentissement de l'inflation, avant un retour à la croissance sur le deuxième semestre.

• Des rendements positifs à venir

D'un point de vue pratique, il semble évident que la chute des prix dans les grandes agglomérations (Paris, Lille, etc.), notamment due à un exode vers les périphéries, ne sera pas sans effet. Elle induira de multiples occasions d'acquérir à bas prix un appartement ou une maison de qualité, dont la valeur devrait à nouveau croître une fois que l'économie aura retrouvé une meilleure santé sur la durée. Une revente sera alors bénéfique. Du côté des villes moyennes, un certain ralentissement n'est pas à écarter. Toutefois, l'augmentation des prix devrait se poursuivre quelque temps, voire s'étendre à d'autres villes qui ne sont pas encore touchées, rendant adéquat un investissement en 2022.

Dans l'ensemble, si l'investissement a plutôt pour but une mise en location, les rendements devraient être positifs en 2022 et 2023. L'inflation n'a pas mis fin au nouveau désir des Français de s'installer dans des villes moins « stressantes », qui assurent une bonne qualité de vie tout en ayant une plus faible densité de population. Pour ce qui est des grandes agglomérations, les rendements positifs devraient être facilités par les achats à prix réduit en 2022. Le plafonnement de l'augmentation des loyers à 3,5 % (jusqu'en octobre 2023) par le gouvernement français représente d'ailleurs un fort signal de ce qu'une croissance des loyers est inévitable.

• L'investissement immobilier en 2022 présente de multiples avantages

En parallèle à l'évolution des prix de l'immobilier et des rendements, l'intérêt que présente un investissement dans la pierre peut se juger sur plusieurs autres aspects. Au-delà de la fiabilité qu'il offre, un investissement immobilier est avantageux parce qu'il vous permet d'enrichir votre patrimoine familial et de préparer votre retraite. Dans le cadre d'une exploitation locative, il constitue une protection pour votre famille, grâce à des entrées régulières, et s'autofinance pour le remboursement des prêts.

Enfin, selon les spécificités techniques de l'opération, en investissant dans l'immobilier, vous pouvez disposer de divers outils de défiscalisation. En 2022, l'investissement Pinel, l'investissement Censi-Bouvard ou encore l'investissement en tant que loueur meublé non-professionnel (LMNP) servent à optimiser ses impôts, à travers des mécanismes de déduction.

Avant de se lancer, il convient toutefois de se renseigner auprès d’un coach immo et de solliciter un accompagnement au besoin. 

Contactez un coach immo pour vous aider à identifier le bon secteur géographique sur lequel investir, en fonction de votre budget et de l'évolution des prix de l'immobilier.