Qu’est-ce que le Contrat de Construction de Maison Individuelle ?

Le CCMI : un contrat protecteur pour les futurs propriétaires de la maison

Le CCMI a été mis en place par la loi du 19 décembre 1990 pour protéger les consommateurs lors de la construction d’une maison. Il apporte des garanties supérieures aux futurs propriétaires par rapport à d’autres contrats de constructions comme le contrat de maîtrise d'œuvre, le contrat d’entreprise ou encore le contrat de promotion immobilière.

Il s’applique pour l’édification de maisons individuelles et d’immeubles ne comportant pas plus de deux logements destinés au même propriétaire. Si le bien a pour vocation d’être à usage d’habitation et professionnelle, la signature d’une CCMI est tout de même possible.

Tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d’eau (couverture et étanchéité) et hors d’air (portes et fenêtres) a l’obligation de conclure un CCMI.

Il doit être établi par écrit et signé avant le début des travaux. Il est notifié au particulier maître d’ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les deux types de CCMI pour une construction

Deux types de CCMI existent, selon que le constructeur vous fournit ou non les plans.

Le CCMI avec fourniture de plans

Lorsque vous signez un CCMI avec fourniture de plan, le constructeur réalise le projet immobilier dans son ensemble. Il réalise les plans et il se charge d’édifier la maison correspondante.

Le CCMI sans fourniture de plans

Lorsque les plans ont été réalisés par un autre professionnel, la signature d’un CCMI sans fourniture de plan s’impose. Le constructeur aura donc uniquement à réaliser les travaux de mise hors d’eau et hors d’air conformément aux plans fournis par l’architecte.

Les garanties apportées par le contrat de construction de maison individuelle

Le CCMI apporte de nombreuses garanties pour le particulier lors de la construction de sa maison

- La garantie de parfait achèvement impose au constructeur de corriger toutes les malfaçons constatées sur la maison dans l’année qui suit la réception des travaux.

- La garantie de bon fonctionnement permet de faire réparer par le constructeur tous les dysfonctionnements des équipements de la maison pendant deux ans après la livraison de la maison.

- La garantie décennale assure au propriétaire que le constructeur prendra en charge pendant 10 ans toutes les malfaçons sur la maison qui compromettent l’usage et la solidité de l’ouvrage.

L’assurance dommage ouvrage est souvent proposée par le constructeur, bien que légalement elle soit à la charge du propriétaire. Celle-ci couvrira les dommages survenus sur la maison à l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement des travaux.

Le CCMI a également l’avantage de contraindre le constructeur à respecter un délai de livraison. Cet élément permet au futur propriétaire de recevoir son bien dans les délais impartis, sauf en cas de force majeure.

Le constructeur a également l'obligation de respecter le prix de vente mentionné dans le CCMI. Aucune variation ne pourra avoir lieu, que ce soit à la hausse ou à la baisse. Vous n'aurez pas de mauvaises surprises liées à l’inflation du prix des matériaux pendant la construction de votre bien immobilier.

Les conditions suspensives insérées dans un CCMI

La loi prévoit que tout CCMI avec fourniture de plan comporte une série de conditions suspensives portant sur :

- l'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire ;

- l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives ;

- l'obtention des prêts ;

- l'obtention de l'assurance de dommages ouvrage ;

- l'obtention de la garantie de livraison.

La loi les a rendus obligatoires pour protéger le particulier porteur du projet. Si une des conditions ne se réalise pas le contrat est automatiquement rompu.

Ces clauses ne sont pas obligatoires dans un CCMI sans fourniture de plan. Elles peuvent cependant être intégrées à la demande du futur propriétaire.

Le délai de rétractation après la signature du contrat

Lorsque vous signez un contrat de construction de maison individuelle, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai commence à partir de la première présentation de la lettre vous notifiant le contrat.

Pour faire valoir ce droit, vous devrez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous avez également la possibilité d’avoir recours à tout moyen équivalent pour notifier votre volonté de mettre fin au contrat. Vous indiquerez clairement dans votre courrier votre souhait de renoncer à l’exécution du CCMI.

L’encadrement du paiement du prix de la maison

Le paiement du prix indiqué dans le CCMI se fait en fonction de l’avancement des travaux. L’échelonnement est prévu par le contrat.

Le plus souvent, les paiements interviennent à la fin des différentes étapes de la construction, à savoir :

- 5 % à la signature du contrat ;

- 15 % au démarrage du chantier ;

- 25 % à l’achèvement des fondations ;

- 40 % à l’achèvement des murs ;

- 60 % à la mise hors d’eau ;

- 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;

- 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs ;

- le solde 5 % à la réception de la maison.

Les litiges liés à l’exécution du CCMI

Si pendant l’exécution du contrat, vous êtes en litige avec le constructeur, tentez d’abord de trouver une solution amiable pour régler votre différend. Si vous n’y parvenez pas, vous pouvez obtenir réparation auprès du tribunal judiciaire du lieu où se situe le bien en construction.

En cas d’urgence, vous pouvez saisir le juge des référés. Il pourra alors ordonner des mesures provisoires. Il peut, par exemple, demander une expertise pour évaluer si une malfaçon a été commise. Pour engager ces procédures, vous n’êtes pas obligé de vous faire assister d’un avocat.