Diagnostics obligatoires : que faut-il savoir ?

Publié le 17 janvier 2023

Avant une vente ou la location d'un bien immobilier, certaines formalités doivent être respectées par le propriétaire ou le vendeur. Parmi ces formalités figurent les diagnostics immobiliers. Ils engagent des démarches importantes pour les différentes parties impliquées. Par souci de conformité avec la réglementation en vigueur, il convient de se renseigner sur le sujet pour en maîtriser tous les rouages. Qu'est-ce qu'un diagnostic immobilier ? Comment le réaliser et à qui s'adresser ? On vous éclaire.

diagnostics obligatoires immobilier
© freepik

À quoi sert un diagnostic immobilier ?

Pour répondre à cette question, il faut tout d'abord s'intéresser à la notion de diagnostic immobilier. C'est un examen ou un contrôle d'un bien afin d'en évaluer l'état. C'est une opération technique réalisée par un diagnostiqueur professionnel qui procède à une batterie d'inspections pensées pour juger de la viabilité du bien immobilier. La finalité de l'opération, c'est d'informer le futur acheteur ou locataire des risques éventuels encourus et de lui donner les moyens de s'en protéger.

Il existe plusieurs types de diagnostics réalisés dans le cadre de la location ou de la vente de biens immobiliers. Plusieurs critères sont pris en compte lors de ces diagnostics techniques. On évalue :

• La présence ou l'absence d'amiante ;

• La performance énergétique de la construction :

• L'état des installations électriques et de gaz si elles ont plus de 15 ans ;

• Les risques d'une exposition au plomb ;

• Les risques naturels et technologiques

Si vous envisagez de vendre un bien, vous êtes tenu, en plus de ces diagnostics, de vérifier si des termites sont présents ou non dans l'habitation. Si la vente porte sur une maison individuelle, l'évaluation de l'état de l'installation d'assainissement non collectif est obligatoire. Tous ces diagnostics sont obligatoires et constituent le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) que le vendeur est tenu de transmettre à l'acheteur pendant l'acte de signature du compromis de vente.

Grâce à ce dossier, l'acheteur dispose de toutes les informations sur l'état du bien. Il se prémunit ainsi des vices cachés et peut conclure la transaction plus sereinement. Retenez que les diagnostics à réaliser sont susceptibles de varier en fonction du type de bien concerné, de son emplacement géographique et de sa date de construction.

Les différents diagnostics obligatoires en cas de vente d'une maison individuelle ou d'un logement en propriété

Dans le cadre de la vente d'une maison individuelle, plusieurs diagnostics sont exigibles par l'acquéreur.

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Le diagnostic de performance énergétique

Il permet d'évaluer principalement le niveau de consommation d'énergie ainsi que les taux d'émission de gaz à effet de serre de l'habitation. Cette démarche est nécessairement confiée à un professionnel certifié. Le DPE a une durée de validité de 10 ans. Pour ce qui concerne le prix, prévoyez en règle générale, entre 100 € et 250 €. Dans une copropriété, il est plutôt question de diagnostic de performance énergétique collectif. À la différence du DPE classique, il s'applique à tout un immeuble et à ses parties communes. Le DPE collectif a la même durée de validité que le DPE d'une maison individuelle.

Le diagnostic amiante

Ce diagnostic permet de vérifier si oui ou non, votre logement comporte des matériaux ou d'autres composants comprenant de l'amiante. Le diagnostic amiante ou l'état d'amiante s'applique aux logements disposant d'un permis de construction datant d'avant le mois de juillet 1997. La validité des diagnostics amiante faits à compter du 1er avril 2013 est illimitée. Si le diagnostic a été effectué avant cette date, le vendeur est tenu de le renouveler avant la vente. Côté prix, on se situe dans la fourchette 80-140 €.

Le diagnostic plomb

Le diagnostic plomb est aussi connu sous l'appellation, CREP ou constat de risque d'exposition au plomb. Il permet d'évaluer les risques d'exposition au plomb dans les logements dont la date de construction est antérieure à 1949. Si le niveau de plomb détecté est nul ou si sa concentration est en deçà d'1mg/cm², le diagnostic plomb a une durée illimitée. Dans le cas où cette concentration dépasserait ce seuil, un diagnostic de moins de 12 mois (1 an) à la date de la vente est requis. Prévoir un budget compris entre 100 € et 250 € pour cette opération.

Le diagnostic gaz

Pour les logements datant de plus de 15 ans, un diagnostic de l'installation de gaz est exigé avant toute vente ou location. Valable 3 ans et effectué par un professionnel certifié, le diagnostic gaz coûte environ 100 € ou un peu plus. Le diagnostic est facultatif si un certificat de conformité a été établi consécutivement à une rénovation de l'installation de gaz. Dans ce cas, le certificat doit dater de moins de 3 ans et doit avoir été fourni par un organisme agréé comme Copraudit ou Qualigaz.

Le diagnostic électricité

À l'image du diagnostic gaz, le diagnostic électricité concerne les logements de plus de 15 ans. Sa finalité, c'est d'évaluer la sécurité et la fiabilité de l'ensemble de l'installation électrique du logement. Il est valable durant 3 ans et a un coût compris entre 100 € et 140 € environ.

Le diagnostic termites

Ce diagnostic concerne les logements situés dans une zone où l'infestation de termites est probable à court terme ou a déjà été confirmée par un arrêté préfectoral. Comme son nom le laisse penser, ce diagnostic vise à déterminer l'absence ou la présence de termites en particulier ou d'insectes xylophages en général. Il est valable pendant 6 mois. Prévoyez entre 100 € et 150 € pour sa réalisation.

Le diagnostic bruit

Aussi appelé état des nuisances sonores aériennes, le diagnostic bruit concerne les logements construits dans une zone exposée aux nuisances sonores aériennes. Ces zones sont recensées dans le plan d'exposition au bruit ou PEB consultable en ligne. Il est réalisé par le vendeur ou le bailleur par le remplissage du formulaire État des nuisances sonores et aériennes.

Le diagnostic état des risques et pollutions

Un diagnostic qui sert à faire l'état des risques naturels, technologiques, miniers, radon, de sismicité et de pollution susceptibles de menacer la sécurité du futur acquéreur ou locataire. Ce diagnostic concerne les logements situés dans des communes déclarées par des arrêtés préfectoraux comme des zones présentant des risques particuliers. L'état des risques et pollutions est valable pendant 6 mois.

Le diagnostic de l'état de l'installation d'assainissement non collectif

Les logements non connectés au réseau public de collecte des eaux usées (tout-à-l'égout) disposent en principe d'un système autonome d'assainissement. Compris dans ce type de système, les bacs à graisse, les filtres, les fosses septiques ou les microstations, etc. Dans le cadre du contrôle de cette installation, la commune fait procéder à un diagnostic censé évaluer l'état du système en place. Pensez à prendre rendez-vous avec le service public d'assainissement non collectif (SPANC) rattaché à la commune dans laquelle le bien est localisé. C'est l'organisme chargé du diagnostic. À défaut, il peut déléguer un diagnostiqueur ou un sous-traitant reconnu par l'organisme. Le diagnostic devra être refait si à la date de la signature de l'acte de vente, il a moins de 3 ans.

Notez que le diagnostic de l'état de l'installation d'assainissement non collectif concerne uniquement les maisons individuelles.

Conseil du coach immo : Prenez le temps de bien choisir votre diagnostiqueur. Pour trouver le bon, référez-vous à l'annuaire public qui dresse une liste des diagnostiqueurs immobiliers certifiés. Leurs services sont requis dans toutes les démarches de diagnostic, sauf celles concernant le diagnostic des risques et des pollutions qui peuvent être effectuées par le propriétaire.

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