Tout savoir sur l'étude de sol de sa maison

En quoi consiste une étude de sol ?

L’étude de sol consiste à analyser les caractéristiques du terrain. Cette étude permettra d’identifier :

- la mécanique du terrain ;

- les matières présentes dans le sol ;

- la perméabilité du terrain ;

- les risques sismiques.

C’est un document officiel qui doit répondre à la norme NFP 94-500. Pour la vente d’un terrain entre particuliers, l’étude nommée G1 doit être réalisée. Celle-ci permet de connaître quels sont les risques afférents au terrain. Elle a une validité de 30 ans, si le sol n’a subi aucun remaniement.

L’étude G2 apporte des préconisations géotechniques à mettre en œuvre dans le cadre de la future construction. Celles-ci peuvent porter sur les fondations adaptées, les assises des dallages ou encore les pentes et talus à mettre en place. Cette analyse vous permettra de savoir quel type de construction vous pouvez envisager sur le terrain. En fonction des caractéristiques du terrain, des fondations plus importantes peuvent être, par exemple, nécessaires. Cette étude n’est valable que pour le projet pour lequel elle a été réalisée.

Les cas où l'étude de sol est obligatoire

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novembre 2018 a rendu obligatoire la réalisation d’une étude de sol pour la vente de certains terrains.

L’obligation de réaliser une étude de sol pour les terrains argileux

Les terrains argileux bougent. En période de sécheresse, le sol se rétracte alors qu’en période de pluie il gonfle. Ces variations sont à l’origine de nombreux sinistres. Des fissures, des distorsions de portes et de fenêtres ou encore l’affaissement d’un mur peuvent être dus à un terrain argileux.

Depuis le 1er janvier 2020, les terrains non bâtis et constructibles vendus dans les zones d’exposition moyenne et forte au retrait gonflement des argiles doivent donc faire l’objet d’une étude géotechnique des sols préalables (G1). Ce document doit être joint en annexe à l’acte authentique de vente.

Vous pouvez tout à fait construire sur un sol argileux. Des précautions devront simplement être prises lors de la construction de la maison. Le choix des matières pour la structure et les fondations seront deux éléments majeurs qui permettront à votre maison de résister aux variations du terrain.

Le site Géorisques permet d’identifier l’exposition aux risques

Vous pouvez savoir si le terrain que vous envisagez d’acheter ou de vendre est concerné en consultant le site Géorisques mis en place par l’État. Un filtre « argile » vous permet d’avoir une réponse immédiate.

L’importance de réaliser une étude du terrain

La réalisation d’une étude de sol est importante, car elle vous garantit la solidité de votre futur logement. Même si celle-ci n’est pas obligatoire pour le terrain que vous vous apprêtez à acheter vous avez tout intérêt à en faire réaliser une. Vous aurez alors la certitude qu’aucune cavité, nappe phréatique ou qu’un glissement de terrain ne viendra fragiliser l’édifice.

Ces analyses du terrain doivent être réalisées avant la conception des plans. Votre projet de construction prendra ainsi en compte les éventuels risques naturels et s’y adaptera. Si vous réalisez l’étude de sol après avoir défini l’architecture de votre maison, vous risquez de devoir revoir votre projet initial au vu des conclusions de l’étude.

L’étude de sol est aussi intéressante à réaliser, car elle permet de diminuer le montant de l’assurance dommage ouvrage. Le rapport de l’étude apporte, en effet, la preuve que plusieurs types de sinistres ne peuvent pas se produire sur votre bien.

Qui réalise une étude de sol ?

Pour faire réaliser une étude de sol, vous devez contacter un bureau d’études géotechniques. Des ingénieurs géotechniciens, hydrogéologues et géophysiciens sont chargées de mener ces analyses..

Le déroulement de l'étude de sol

Une étude de sol se déroule en plusieurs étapes.

Le géotechnicien commence par réaliser une analyse théorique du terrain concerné. Pour cela il s’appuie, par exemple, sur les cartes géologiques ou des rapports de précédents chantiers.

La deuxième étape consiste à extraire des échantillons du sol. Le professionnel réalise sur site des sondages à plusieurs endroits pour connaître précisément la nature du sol.

Les prélèvements sont ensuite envoyés dans un laboratoire pour analyse. À ce stage, la composition du sol est connue.

L’ingénieur rédige ensuite un rapport sur l’état de ses constatations ou sur les mesures à prendre pour la future construction, selon le type d’étude commandée.

Certains géotechniciens proposent des cartographies en 3D de chaque mètre carré du terrain. Ce type d’analyse est intéressante si par la suite vous voulez faire de nouveaux travaux. Vous saurez ainsi où installer une piscine ou un garage.

Le coût d’une analyse G1 ou G2

Le coût d’une étude de sol G1 pour la vente d’un terrain est à la charge du vendeur. L’étude de sol G2 établie avant la construction de la maison sera supportée par l'acheteur porteur du projet.

Le coût d’une étude de sol est variable. Plusieurs paramètres entrent en jeu : la superficie du terrain, sa situation géographique, la pente et la nature du projet. Chaque cabinet a sa propre grille tarifaire pour les études géotechniques. Nous vous conseillons de demander plusieurs devis pour pouvoir comparer les prestations proposées.

Le montant de l’étude de sol est pris en compte lors du calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière. Il permet donc de faire baisser le montant de cet impôt.