Comment maximiser le rendement locatif de vos propriétés

Avoir un bon rendement locatif

Sur le marché de l’immobilier, on parle principalement de rentabilité locative. C’est un indicateur clé pour connaître la rentabilité de votre investissement locatif.

Il vous faudra connaître votre cash flow annuel et le loyer de votre bien locatif. Le cash flow représente le revenu net que vous obtenez chaque mois à partir de votre investissement.

Pour un investisseur, un bon rendement brut locatif se situe entre 5 % et 10 %. Calculez tout d’abord votre cash flow en divisant le revenu net avant impôt par le montant initial investi. (Rendement locatif au comptant = cash flow annuel avant impôt/total du montant investi x 100).

Il existe différentes possibilités de générer des revenus immobiliers :

• location à long terme : un moyen stable d’obtenir des revenus ;

• location saisonnière : une rentabilité brute plus élevée qui nécessitera une gestion importante ;

• plus-value à la revente : pour générer un profit au moment de la revente, si la valeur de votre bien a augmenté (rénovation, prix au mètre carré, etc.) ;

• réduction d’impôt : par exemple avec le dispositif Pinel, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement locatif dans des logements neufs. Le bien acheté doit être loué.
  

Notez qu’un bon rendement locatif doit tenir compte de vos objectifs, mais également des frais annexes liés :

• Le crédit immobilier : même s’il est possible pour un investisseur d’acheter un logement sans emprunt, le prêt auprès d’une banque est un moyen d’accéder rapidement à l’investissement locatif. Votre cash flow doit être optimal pour en bénéficier.

• La fiscalité : les avantages liés à la fiscalité permettent une réduction d’impôt liée à votre investissement locatif.

Les investissements locatifs les plus rentables

Choisir un investissement locatif n’est pas évident au vu des choix proposés. Vers quels biens se tourner pour maximiser sa rentabilité ? Voici une sélection d’investissements locatifs à ne pas négliger !

Le studio et le T1

Très souvent appréciés par les jeunes investisseurs, le studio et le T1 représentent un investissement intéressant. Même si le prix au mètre carré est généralement plus élevé, cet investissement reste accessible par rapport aux plus grandes surfaces.

Vous pouvez bénéficier d’un rendement brut supérieur à certains T3 ou T4. Proportionnellement, le loyer est plus élevé et la demande locative est forte.

Similaires au studio et au T1, les micro-appartements se développent depuis quelques années.

L’agencement et l’aménagement sont les deux critères à prendre en compte pour optimiser l’espace. D’une superficie moyenne de 15 m2 et loués meublés, les micro-appartements situés en centre-ville ont une rentabilité similaire aux studios.

Place de parking

Investir dans une place de parking et particulièrement en province, est une bonne idée !

D'après le site SeLoger, vous pouvez obtenir une rentabilité brute de 8 % en province et son coût d’acquisition est idéal pour les petits budgets. En moyenne, elle vous coûtera de 15 000 € à 20 000 € en province et de 25 000 € à 30 000 € en région parisienne.

Bien entendu, certains critères sont à prendre en compte quand on investit dans une place de parking.

Tout d’abord sa localisation : les centres-villes des provinces sont plus rentables. Une place de parking entretenue, spacieuse et lumineuse sera très demandée !

Les résidences EHPAD et les résidences sénior

Les résidences EHPAD sont destinées aux personnes âgées en perte totale d’autonomie. Les résidences séniores conviennent aux personnes qui veulent résider dans un logement plus adapté à leur retraite.

La France fait partie des pays avec la plus grande part de personnes âgées. D’ici 2050, le taux de dépendance des plus de 65 ans passera de 20 % à 30 %.

Le rendement locatif brut en EHPAD ou en résidence sénior avoisine les 4 %. En plus d’être un investissement attractif, cet investissement comporte des avantages fiscaux (statuts LMP et LMNP) si vous investissez dans un appartement ou une chambre.

À l’heure actuelle, l’offre est insuffisante face à la demande croissante de places dans ces structures. C’est une opportunité intéressante à long terme pour un investisseur.

Le seuil pour obtenir une bonne rentabilité locative nette

En moyenne, un bon rendement locatif se situe entre 5 % et 10 %, en fonction du type de bien. Le taux de rendement à viser varie en fonction de votre situation et de vos objectifs fixés.

Dans les grandes villes, où le prix de l’immobilier est élevé, un bon taux de rendement se situe entre 3 % et 5 %.

Dans les plus petites villes, où le prix de l’immobilier est bas, le taux de rendement doit se situer dans une fourchette haute pour être bon.

Voici quelques éléments à prendre en compte pour obtenir un bon rendement locatif :

• Vos sorties de trésorerie absorbées : votre investissement doit couvrir vos dépenses liées à votre location. Il peut s’agir des sorties liées à votre emprunt bancaire, mais aussi à l’entretien et à la gestion du bien.

• La règle des 70 % : vos mensualités d’emprunt liées à votre location ne doivent pas dépasser 70 % des revenus issus de cette même location.

• La qualité de votre rendement locatif : elle dépend de la ville où vous avez investi. Notez qu’il existe des écarts importants en fonction des zones de la ville où vous souhaitez investir.

Déterminer un loyer compétitif

Dans le cas d’un investissement immobilier, il est important de rester compétitif. Nous vous conseillons d’étudier les prix pratiqués dans sa zone géographique, en vous basant sur l’indice de référence des loyers (IRL). Votre propriété locative sera valorisée par le loyer fixé en amont.

Veillez à évaluer régulièrement la pertinence de votre loyer par rapport aux fluctuations du marché de l’immobilier.

Prenez en considération les caractéristiques de ce dernier : sa surface, la qualité des équipements, les commodités et les proximités de services.

Pour résumer, maximiser son rendement locatif nécessite de prendre en compte plusieurs critères. Vos objectifs, le choix du bien, son prix et son emplacement sont des éléments qui détermineront votre rendement locatif. Il est donc important de déterminer vos objectifs à moyen et à long terme pour une gestion locative efficace.