Comment calculer la rentabilité nette de son bien en location ?

Calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif

La rentabilité locative correspond aux revenus générés par l’investissement immobilier en lui-même, divisés par le prix d’achat du bien que vous avez choisi. Pour calculer le rendement locatif que vous allez percevoir, il faut utiliser la formule suivante :

[(loyer mensuelx12)/prix d’acquisition]x100

Toutefois, ce calcul ne prend pas en compte les charges à payer lorsqu’on est propriétaire d’un bien locatif. Par conséquent, donne une indication de la rentabilité brute et reste incomplet.

Les charges et les encaissements peuvent varier d’une année à l’autre. Cela signifie que la rentabilité d’une année ne représente pas réellement le bénéfice économique généré par l’investissement. Pour cette raison, il est nécessaire de calculer la rentabilité pour chaque année de l’investissement.

Différence entre la rentabilité brute et la rentabilité nette

La rentabilité brute

Le calcul de la rentabilité locative brute est simple et rapide, et permet d’obtenir une première estimation de la rentabilité d’un investissement immobilier. Ce calcul est basé sur le taux de rendement brut, qui correspond à la rentabilité d’un bien locatif avant déduction des différentes charges, comme mentionné ci-dessus.

Exemple :

Achat d’un bien d’un montant de 185 000 € pour un futur loyer de 830 € : [(830x12)/185 000]x100 = 5,38 %. Ce calcul vous donne la rentabilité brute de votre investissement locatif. Si vous prenez en compte les charges locatives ainsi que les impôts, vous obtenez sa rentabilité nette.

La rentabilité nette

La rentabilité nette d’un bien locatif, également appelée rentabilité nette de charges, est calculée en déduisant des loyers perçus en soustrayant les diverses charges associées à l’investissement des revenus locatifs, à savoir :

• les charges de copropriété non imputables au locataire ou charges locatives non récupérables : elles correspondent aux dépenses d’amélioration de l’immeuble visant à augmenter la valeur du bien locatif ;

• les gros travaux tels qu’un ravalement de façade ou un remplacement de chaudière (les frais d’entretien courant du logement sont eux à la charge de locataire) ;

• la taxe foncière sur les propriétés bâties ;

• les frais de gestion locative, l’assurance propriétaire non occupant, l’assurance contre les loyers impayés et les intérêts d’emprunt (si le bien locatif a été acheté à crédit).

Exemple :

Achat d’un bien d’un montant de 185 000 € et loyer de 830 € : (830x12) = 9 960. De cette somme, il faut déduire toutes les charges (la taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances).

Charges de copropriété annuelles d’un montant de 600 €, taxe foncière d’un montant de 500 €, réparations locatives d’un montant de 250 € et assurance contre les loyers impayés d’un montant de 75 € d’assurance, soit un total de 1 395 €.

Le calcul est le suivant : 9 960 - (1 395x100/185 000) = 4,62 % de rentabilité nette.

La rentabilité nette-nette

Afin d’avoir une meilleure compréhension du bénéfice de son placement dans l’immobilier, le propriétaire doit calculer la rentabilité nette-nette, c’est-à-dire le revenu net après impôts.

Ce calcul prend en compte les charges sociales et la taxe sur les revenus locatifs. Les résultats dépendent de la méthode fiscale utilisée (réel, micro-foncier, micro-BIC, etc.) et des avantages fiscaux potentiels offerts par les programmes de défiscalisation tels que le dispositif Pinel+, le dispositif Malraux, le déficit foncier, etc.

Pour estimer les économies d’impôt potentielles, il est recommandé d’utiliser un simulateur Pinel ou un simulateur LMNP.

Quel est l’investissement immobilier offrant la meilleure rentabilité ?

Chaque propriété a ses propres particularités qui affectent sa rentabilité.

L’acquisition d’un bien neuf est généralement plus coûteuse, mais elle se traduit par moins de travaux d’entretien à court et à long terme. Elle permet donc des économies à long terme et offre un confort de vie dès le début de la location.

La taille de la propriété joue aussi un rôle important. Un bien doté d’une grande superficie peut avoir un taux de rotation des locataires plus faible, mais il sera loué à un prix inférieur au mètre carré qu’un logement de plus petite taille.

Qu’est-ce qu’un bon taux de rentabilité locative ?

La rentabilité locative dépend de divers facteurs, notamment la situation géographique du bien, le prix d’achat, les travaux effectués, les charges et les loyers pratiqués.

Dans les grandes villes, où le marché immobilier est tendu et les prix sont élevés, la rentabilité peut être inférieure, mais la forte demande locative peut garantir une location à tout moment. En revanche, la vacance locative peut réduire considérablement la rentabilité annuelle en cas de non-location prolongée.

L’investissement immobilier est intéressant à bien des niveaux. Investir dans la pierre permet d’assurer une rentabilité parfois plus élevée que d’autres types de placements financiers. Cependant, tous les placements comportent un certain niveau de risque. Il est donc important de bien choisir l’emplacement du logement et d’évaluer la demande locative dans la ville où vous souhaitez investir pour réussir votre investissement locatif.