Crédit immobilier : les points clés à connaitre

Les taux d’intérêt

Le marché immobilier français est en constante évolution. Les prix des logements fluctuent rapidement, tout comme les taux d’intérêt. Ces taux font partie des données les plus importantes à analyser au moment où vous souhaitez obtenir un crédit immobilier.

Ils déterminent en effet le coût de votre crédit. Plus les taux d’intérêt sont bas, plus la somme à rembourser pendant toute la durée du prêt sera faible. De ce fait, il est primordial de comparer les offres des différentes banques, afin d’identifier celles qui proposent les taux d’intérêt les plus avantageux.

BON A SAVOIR : Certains investisseurs sont parfois tentés de patienter quelques mois pour observer l’évolution des taux, en espérant une baisse qui leur permettra d’accéder plus facilement à la propriété. Cette stratégie n’a pas été concluante en 2023. En effet, les taux d’intérêt étaient sur une courbe haussière en fin d‘année 2021. Cela signifie que l’on a observé une augmentation constante des taux. Cependant, depuis janvier 2024, la baisse des taux se confirme, mais la reprise est encore timide. Une opportunité pour les futurs acquéreurs ! Nous vous conseillons de monter votre dossier sans trop tarder.

Le TAEG et le taux d’usure

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) représente le coût total de votre crédit immobilier. Il prend en compte les taux d’intérêt, les frais de dossier, les frais d’assurances, les frais de notaire, ainsi que toutes les autres dépenses liées à votre emprunt. Le TAEG est un indicateur qui s’exprime en pourcentage. Il est calculé par l’organisme prêteur, c’est-à-dire la banque que vous allez solliciter pour votre prêt.

Si vous adressez un dossier de demande de prêt à plusieurs banques, il est important de comparer les simulations de TAEG que celles-ci vous fourniront. Ces simulations doivent être accompagnées de toutes les informations relatives au crédit, afin que vous puissiez comprendre comment le TAEG a été calculé. Ce taux peut en effet varier légèrement d’une banque à l’autre, en fonction des éléments pris en compte (comme le prix de l’assurance emprunteur par exemple).

Le taux d’usure représente le taux maximal au-dessus duquel les banques ne sont pas autorisées à accorder un prêt à un emprunteur. Il a pour objectif de protéger les emprunteurs du surendettement, en les empêchant de contracter des prêts qu’ils n’auront pas les capacités de rembourser.

Cet indicateur s’exprime en pourcentage. L’interprétation est assez simple, il y a seulement 3 choses à comprendre :

- Le taux d’usure est réévalué tous les trimestres et publié en ligne par la Banque de France.

- Si votre TAEG est inférieur au taux d’usure, la banque peut légalement vous accorder votre crédit immobilier.

- Si votre TAEG est supérieur au taux d’usure, la banque ne peut légalement pas accepter votre demande de crédit immobilier.

Les étapes d'obtention d'un crédit immobilier :

1- Évaluation de la capacité d'emprunt

Déterminez combien vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de vos dépenses et de votre capacité à rembourser.

2- Choix du type de crédit 

Choisissez le type de crédit immobilier qui vous convient le mieux, tel qu'un prêt à taux fixe ou variable.

3- Sélection d'une institution financière 

Comparez les offres de différentes banques ou prêteurs pour trouver les conditions les plus avantageuses.

4- Préparation de la documentation 

Rassemblez les documents nécessaires, tels que les relevés bancaires, les preuves de revenus et les informations sur la propriété.

5- Préqualification

Faites une demande de préqualification pour obtenir une estimation du montant que vous pouvez emprunter.

6- Demande de prêt

Soumettez une demande de prêt formelle auprès de la banque ou du prêteur choisi.

7- Évaluation de la solvabilité

Votre solvabilité sera évaluée par la banque, y compris votre historique de crédit et votre capacité à rembourser.

8- Approbation du prêt

Une fois approuvé, vous recevrez une offre de prêt avec les termes et les taux d'intérêt.

9- Signature du contrat

Lisez attentivement et signez le contrat de prêt.

10- Clôture de l'accord

Finalisez la transaction, payez les frais de clôture et de notaire, et obtenez les clés de votre nouvelle propriété.

La durée de remboursement du crédit immobilier

La durée du crédit immobilier est un élément capital à prendre en compte avant de signer la proposition faite par une banque. En effet, cette période de remboursement a une influence sur de nombreux aspects de votre prêt, tels que :

- Les taux d’intérêt : plus la durée du crédit est longue, plus les intérêts ont tendance à augmenter.

- Le montant des mensualités : plus le remboursement s’étale sur une longue période, plus les mensualités diminuent.

- Vos objectifs financiers : contracter un prêt immobilier sur 10, 15, 20 ou encore 25 ans nécessite d’avoir une vision de vos finances et de vos projets sur le long terme.

La durée du prêt immobilier influence donc tous les éléments qui déterminent la valeur totale de votre crédit. De ce fait, elle impacte directement votre capacité d’emprunt. Il est donc important de comparer les conditions proposées par les différentes banques, en fonction des durées de crédit qui vous sont proposées.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement est le rapport entre les mensualités que vous devrez rembourser et vos revenus nets. Cet indicateur mesure donc la part de vos revenus qui sera consacrée au remboursement de vos dettes.

Il se calcule avec la formule suivante :

Taux d’endettement = (dettes mensuelles / revenu mensuel) x100.

Il est important de noter que votre taux d’endettement est influencé par tous les types d’emprunts que vous effectuez. Il vous sera plus difficile de contracter un crédit immobilier si vous avez déjà d’autres dettes en cours, comme un crédit à la consommation ou un prêt étudiant par exemple.

En 2024, le taux d’endettement maximal autorisé par les banques est de 35 %. Si votre taux est supérieur à ce plafond, les établissements bancaires ne peuvent légalement pas répondre favorablement à votre demande de prêt.

L’apport personnel pour le crédit immobilier

En règle générale, plus votre apport personnel est important, plus les banques se montreront favorables à votre demande de prêt. En effet, votre apport personnel permet de montrer aux banques que vous disposez d’une épargne assez conséquente. Vous serez alors perçu comme un emprunteur plus fiable financièrement.

Notez également que plus votre apport personnel est conséquent, plus la somme que vous allez emprunter sera réduite. En effet, chaque euro dont vous disposez représente un euro de moins à emprunter ! Un apport important vous permet de diminuer le montant total de votre crédit immobilier et donc la somme à rembourser.

Sachez que la plupart des banques exigent un apport personnel de la part des emprunteurs. Cependant, certains dispositifs peuvent permettre, à certaines conditions, d’emprunter sans apport. C’est notamment le cas du prêt à 110 %, du prêt à taux zéro, du prêt Action Logement, ou encore du dispositif Pinel. Les conditions sont à étudier avec votre banque, en fonction de votre profil et de votre projet immobilier.

L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est un contrat d’assurance qui vous permet d’être couvert si vous rencontrez des difficultés à rembourser votre crédit immobilier. Il peut s’agir d’un décès, de la perte de votre emploi, de la baisse de vos revenus, ou encore d’un accident. L’assurance emprunteur est également importante pour l’organisme bancaire, car elle permet d’assurer le remboursement du prêt.

Lorsqu’une banque vous accorde un crédit immobilier, elle exige le plus souvent que vous souscriviez l’assurance emprunteur qu’elle vous propose. Dans la plupart des cas, il s’agit d’une condition obligatoire pour obtenir le prêt dans la banque en question. Cependant, vous êtes en droit de changer d’assurance emprunteur en cours de prêt si vous le souhaitez. Cela peut être une bonne option si vous trouvez un assureur qui vous propose les mêmes conditions pour un prix plus attractif.

Les conditions de remboursement du crédit immobilier

Toutes les banques n’appliquent pas forcément les mêmes conditions en ce qui concerne le remboursement de votre crédit immobilier. En tant qu’emprunteur, vous devez être vigilant et comparer les conditions de toutes les banques qui répondent favorablement à votre demande de prêt. Certaines sont plus flexibles que d’autres sur les modalités de remboursement. Soyez notamment attentifs aux éléments suivants :

- Les conditions de remboursement anticipé (avec ou sans pénalités)

- Les garanties (garantie hypothécaire par exemple) 

- Le montant de l’assurance emprunteur et les modalités de paiement (paiement fixe ou dégressif par exemple)

- Les taux d’intérêt fixes ou variables

Un investissement immobilier est une étape particulièrement marquante dans une vie. Cela nécessite souvent de s’endetter à moyen ou à long terme. Il est donc essentiel d’étudier avec attention les différents points que nous avons cités dans cet article. Tous ces éléments peuvent se révéler complexes, surtout si vous ne disposez pas de connaissances poussées en immobilier.