Surface utile d’un logement : à quoi sert-elle ?

La surface utile d’un logement : qu’est-ce que c’est ?

La surface utile d’un logement représente l’espace habitable d’un logement, que ce soit en copropriété ou dans un logement individuel. Définie par l’article R 331-10 du Code de la construction et de l’habitation, cette surface sépare les espaces liés à l’aménagement et ceux considérés comme complémentaires au logement. Cette surface utile est donc égale ou bien supérieure à la surface habitable lorsqu’il y a des pièces supplémentaires annexes.

Les pièces annexes d’un logement

Selon l’arrêté du 9 mai 1995, les pièces considérées comme annexes sont :

- les caves et sous-sols ;

- les celliers extérieurs ;

- les combles aménagés et greniers ;

- les ateliers et remises ;

- les balcons, vérandas, terrasses et loggias.

Les pièces annexes d’un logement sont réservées à l’usage personnel du propriétaire ou du locataire.

Bon à savoir : certaines pièces annexes ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable d’un logement, notamment les garages, les jardins ou encore les cours privatives. Les garages peuvent être inclus dans la surface habitable et utile d’un logement s’ils servent au stockage de matériel par exemple.

À quoi sert la surface utile d’un logement ?

La surface utile était à l’origine utilisée pour les logements à loyers encadrés comme les HLM. Désormais, la surface utile d’un logement joue un rôle des plus importants. Depuis quelques années, elle permet également de calculer :

- les subventions accordées par l’État et le montant de certains prêts accordés notamment aux bénéficiaires de logements PLUS, PLA-I, PLUS-CD, PLS et PLI ;

- les plafonds des loyers dans le neuf dans le cadre de régimes de défiscalisation comme la loi Pinel, la loi Duflot ou encore la loi Scellier.

La surface utile d’un logement est un outil très important : elle est généralement calculée lors de la construction du bien. Les professionnels de l’immobilier la communiquent d’ailleurs aux futurs propriétaires ou locataires. Elle permet de calculer l’espace habitable tout en différenciant les surfaces annexes et celles dédiées à de l’aménagement.

Pour les futurs acheteurs ou locataires, c’est une réelle plus-value ! La surface utile permet d’avoir une vision globale du bien loué ou acheté et de ses prestations.

La surface utile d’un logement permet également de définir l’estimation de la valeur locative du bien et ainsi en déterminer sa taxe foncière.

Surface utile et surface habitable : quelle différence ?

La surface habitable comprend toutes les pièces d’un appartement ou d’une maison. Des règles particulières s’appliquent aux surfaces qui ne sont pas situées directement dans la surface habitable comme les balcons, les caves ou les terrasses qui, selon la méthode de calcul, sont prises en compte entièrement, partiellement ou ne sont pas prises en compte.

Il existe différentes méthodes de calcul de la surface habitable d’un bien immobilier. Les résultats obtenus peuvent donc varier. Par exemple, si vous êtes dans un appartement mansardé, votre surface habitable est réduite à cause de la hauteur des plafonds qui est, par endroit, plus basse.

C’est la raison pour laquelle la surface n’est entièrement prise en compte dans le calcul qu’à partir d’une hauteur de pièce de 1,80 m. Si la hauteur de la pièce est inférieure, elle n’est pas prise en compte.

En copropriété, dans le cas de la location d’un bien immobilier, la loi Boutin stipule que la surface habitable doit comprendre une pièce principale d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.

D’après l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable représente donc la surface disponible pour habiter dans le logement après la déduction :

- des murs ;

- des gaines ;

- des cloisons ;

- des embrasures de portes et fenêtres ;

- des marches et cages d’escaliers.

Contrairement à la surface habitable, la surface utile comprend les surfaces des annexes en mètre carré. Cela permet d’estimer la valeur financière du bien, ce qui est indispensable dans les dispositifs Pinel, Duflot et Scellier.

Comment calculer la surface utile d’un logement ?

Le calcul de la surface utile d’un logement permet notamment aux propriétaires bailleurs souhaitant louer leur logement de connaître le montant maximum du loyer qu’ils peuvent demander.

La formule de calcul est assez simple. Pour connaître la surface utile d’un logement, il suffit de prendre la surface habitable + 50 % de la surface des annexes de la propriété ou du bien.

Il est donc nécessaire de calculer en amont la surface habitable du logement ainsi que celle des pièces annexes. Il est à noter que le total des annexes est limité à 16 m² avant l’application des 50 %.

Calculer la surface habitable

La surface habitable est définie comme « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ».

Afin de la calculer, il est nécessaire de prendre en considération l’espace disponible entre les murs et au-dessus des plinthes avant de soustraire le tout par un nombre de surfaces.

Pour rappel, il n’est pas nécessaire d’inclure les mètres carrés des combles, de la cave, de la terrasse, du sous-sol, du balcon et de la véranda ou de toute autre dépendance liée au logement comme une cuisine d’extérieur, une laverie ou bien un atelier.

Son calcul se fait de la façon suivante : surface de plancher – surfaces occupées par le moyen œuvre

Pour avoir une estimation exacte de la surface habitable, il est conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier. Au-delà de 5 % d’erreur dans votre calcul, vous pouvez engager votre responsabilité aux yeux de la loi.

Calculer les annexes

Pour que des annexes soient comprises dans le calcul de la surface habitable, elles doivent être réservées à l’usage exclusif de l’habitant du logement et avoir une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m.

Par exemple, prenons une maison individuelle dont la surface habitable est de 80 m² sans les annexes. Cette maison possède un terrain de 200 m². Admettons que les propriétaires disposent d’un garage de 16 m² avec une hauteur sous plafond de 2,30 m.

Le calcul de la surface utile est donc : 80 m² + 8 m² (50 % du garage) = 88 m²

Vous savez désormais tout ce qu’il y a à savoir sur la surface utile d’un logement ! Vous pouvez entrer en contact avec un coach immobilier pour davantage de précisions ou pour faire estimer votre surface utile ou votre surface habitable.