Prêt immobilier : tout savoir sur le taux d’usure

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Définition du taux d’usure

Ces derniers temps, avec le bouleversement du marché de l’immobilier, vous avez peut-être entendu parler du taux d’usure. Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Au-delà de ce taux, votre banque ne pourra pas vous prêter de l’argent. D’ailleurs, dépasser le taux d’usure est un délit ! Les banques sont lourdement sanctionnées si elles accordent un crédit immobilier à un taux usuraire (qui dépasse le taux d’usure).

Le taux d’usure est le taux annuel effectif global (TAEG) maximal qui peut vous être appliqué lors de la souscription d’un prêt. Pour faire plus simple, le TAEG est le taux d’intérêt « tout compris » d’un crédit. Il comprend les éléments suivants :

● le taux d’intérêt brut ou taux nominal, c’est-à-dire le taux du crédit proposé par un établissement de crédit, généralement fixe : il est déterminé en fonction de la durée du crédit et du profil de l’emprunteur comme son âge, ses revenus, son apport personnel, etc. ;

● les garanties du crédit : votre emprunt peut être couvert par une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers ou une caution d’une société spécialisée. Ces derniers engendrent des coûts de 1 à 1,5 % du montant emprunté en moyenne ;

● les frais d’assurance emprunteur ;

● les frais de dossier demandés par la banque ;

● les frais versés à un intermédiaire comme la rémunération des courtiers ;

● les frais annexes comme les frais liés à l’ouverture d’un compte chez l’établissement prêteur ou les frais d’évaluation du bien immobilier.

Concrètement, la banque calcule le TAEG de votre emprunt en tenant compte de tous les éléments listés ci-dessus. Puis elle compare le résultat obtenu au taux d’usure déterminé par la Banque de France.

Si votre TAEG est inférieur au taux d’usure

Votre financement est accordé et la banque édite l’offre de prêt. Vous n’avez plus qu’à la signer (après un délai de réflexion de dix jours) et votre projet immobilier suit son cours sans difficulté particulière.

Si votre TAEG est supérieur au taux d’usure

La banque n’a pas le droit de vous accorder de crédit.

Exemple 1 :

• Montant emprunté : 200 000 € sur 20 ans
• Taux d’intérêt nominal : 2,9 %
• Taux de l’assurance : 0,25 % sur 100 % du capital emprunté
• Frais de dossier : 2 400 €
• Frais de garantie : 2 400 €
• TAEG = 3,42 %.

Projet finançable, car le TAEG ne dépasse pas le taux d’usure à 3,79 % 

Exemple 2 : 

• Montant emprunté : 200 000 € sur 20 ans
• Taux d’intérêt nominal : 3,30 %
• Taux de l’assurance : 0,25 % sur 100 % du capital emprunté
• Frais de dossier : 2 000 €
• Frais de garantie : 2 400 €
• TAEG = 3,83 %.

Projet non finançable, car le TAEG dépasse le taux d’usure.

2023 : les crédits immobiliers impactés par le taux d’usure

Ces derniers temps, le taux d’usure est devenu un sujet épineux, car il a commencé à poser des difficultés dans l’obtention des crédits immobiliers. Face à la remontée rapide des taux d’intérêt des prêts immobiliers, le taux d’usure était devenu trop bas et de nombreux dossiers de financement le dépassaient.

Par exemple, au 4e trimestre 2022, il s’établissait à 2,68 % pour les crédits immobiliers sur 20 ans et plus. En même temps, certains particuliers se voyaient appliquer des taux bruts à 2,80 %, voire plus. En ajoutant les frais annexes et autres, leur TAEG était supérieur au taux d’usure… Mais ça, c’était avant. Explications ci-dessous.

Comment est calculé un taux d’usure ?

Il existe un taux d’usure pour chacune des différentes catégories de prêt définies par la Banque de France (prêt consommation, prêt immobilier). Celle-ci calcule les seuils en fonction du type d’emprunt, du montant emprunté et de la durée souhaitée du projet immobilier.

Pour les prêts immobiliers, la Banque de France reprend les taux des prêts accordés au trimestre précédent. Sur cette base, elle calcule des moyennes et augmente les résultats obtenus d’un tiers. En bref, c’est + 33 % du taux moyen effectif pratiqué par les établissements de crédit.

Par exemple, si au 1er trimestre de l’année, la moyenne des taux effectifs moyens pratiqués est de 3 %, alors le taux d’usure sera de 4 % au 2d trimestre (3 % + un tiers de 3 %, soit 1 %, = 4 %).

Consulter le taux d’usure en vigueur auprès de la Banque de France

À savoir : à partir du 1er février 2023, la publication du taux d’usure se fait mensuellement jusqu’au 1er juillet 2023 (taux calculé sur la base de la moyenne des taux pratiqués lors des trois mois précédents). Avec un ajustement mensuel, la marche est moins haute et le marché immobilier devrait s’en trouver fluidifié.

> Comment ne pas dépasser le taux d’usure, comment connaître les taux actuels et votre capacité d’emprunt pour éviter les déceptions ? Contactez un coach immobilier !

À quoi sert le taux d’usure ?

Le taux d’usure s’applique aux prêts destinés aux particuliers, aux associations et aux collectivités locales, donc tous les profils d’emprunteurs !

Le seuil d’usure a été fixé par les pouvoirs publics dans les années 70, dans un contexte où les taux immobiliers étaient élevés, pour éviter que des taux d’intérêt trop élevés placent les emprunteurs dans une situation financière difficile et ainsi, pour les protéger du surendettement. Le taux d’usure a donc une fonction régulatrice.

À savoir : depuis la loi Lagarde en 2010, le fait de choisir une assurance emprunteur chez une compagnie d’assurance spécialisée, différente de celle de votre banque a été facilité. Cela a permis de faire baisser le taux de prêt à un niveau inférieur à celui du taux d’usure. 

Vous voilà désormais incollable sur le taux d’usure et ses spécificités !