L'importance de l'apport personnel pour un achat immobilier

Les critères d'un emprunt pour un achat immobilier

Il est rare de procéder à un achat immobilier sans faire une demande de prêt auprès d'une banque. Dans tous les cas, votre capacité d'emprunt va être examinée en détail et son évaluation débouchera sur un accord ou un refus.

Votre taux d'endettement est le premier critère et ne doit pas dépasser 33 %. Votre reste à vivre, ce qui reste après déduction de la mensualité, est considéré selon votre niveau social : plus celui-ci est élevé et plus son pourcentage peut être réduit, permettant un taux d'endettement plus important, jusqu'à 40 %. La composition de votre famille (nombre d'enfants, personnes à charge) et l'emplacement géographique peuvent intervenir sur ce taux en le modulant.

Un deuxième critère important est la source de vos revenus et la stabilité de votre emploi. Un CDI est fortement recommandé, voire obligatoire. Une ancienneté de trois ans chez le même employeur est requise, être fonctionnaire est un plus.

Votre comportement financier fait l'objet d'un historique auquel la banque a accès. Inscription au fichier des incidents de remboursement de crédits ou fichage à la Banque de France risquent de vous exclure a priori.

Citons encore la durée du prêt demandé, votre âge et votre état de santé comme des critères importants dans l'obtention de votre crédit.

Mais, si vous disposez d'un apport personnel, votre achat immobilier a de bien meilleures chances d'être accordé, selon votre profil. 

Qu’est-ce que l’apport personnel pour un achat immobilier ?

L'apport personnel consiste à investir une somme personnelle dans le projet immobilier. Il limite les risques que prend la banque en vous octroyant le prêt, puisqu'une partie plus ou moins importante de l'investissement vient de vous. Il prouve que vous prenez cette démarche très au sérieux, ce qui augure favorablement de votre engagement dans les remboursements à venir. Il est un élément majeur de l'obtention du prêt.

• Un apport personnel à 10 %

Le montant minimum demandé par les banques est habituellement de 10 % du coût de l'achat immobilier. Cette somme couvre les frais de notaire et les autres frais occasionnés par l'établissement du dossier. En effet, la banque prend elle-même des garanties auprès d'organismes spécialisés pour délivrer ce prêt et ceux-ci ne couvrent que le montant du bien. Les dépenses annexes représentent un risque pour elle en cas de défaillance. 

Par exemple, votre apport personnel pour un achat immobilier de 150 000 € se monte à 15 000 €. Cette somme couvre tous les frais induits par l'achat, si bien que la banque ne s'investit que sur la valeur du bien.

Votre assurance emprunteur n'intervient qu'en cas de décès ou perte totale d'autonomie. Si, pour une autre raison, vous ne pouvez plus assurer les mensualités, vous ne serez pas aidé. Grâce à l'apport personnel, le capital à rembourser ne dépasse pas la valeur du bien, ce qui diminue le risque pour la banque.

Ou bien, si vous êtes amené à le revendre rapidement, le prix de la vente correspond au moins à la dette résiduelle, du moins théoriquement.

• Un apport personnel supérieur à 10 %

Il peut arriver que ce montant ne suffise pas à des banques plus frileuses. En période de crise, ou quand votre solvabilité inspire moins de confiance, elles peuvent demander un apport de 20 % ou même plus.

Si vous en disposez ou si vous souhaitez augmenter encore plus cet apport, jusqu'à 30 % ou 40 %, cela peut être à votre avantage. Vous êtes alors en meilleure position pour négocier le contrat de prêt.

Renseignez-vous auprès d'un coach immo pour voir ce qu'il peut vous proposer ! Il vous mettra en relation avec un expert bancaire dans les meilleurs délais pour vous aider à finaliser votre achat immobilier.

De nombreuses sources pour cet apport personnel

• De l'argent disponible

Vous avez peut-être une réserve en numéraire pour constituer cet apport personnel. Celle-ci peut provenir d'une activité annexe, d'un héritage. Il est fréquent que des parents aident leurs enfants à devenir propriétaires en leur faisant une donation. La revente d'un bien disponible pourra le constituer pour tout ou partie. Un prêt relais peut être octroyé en attendant la finalisation de cette vente.

• Une épargne

Votre réserve peut aussi être le résultat d'une épargne que vous aurez constituée au fil du temps. Cela est apprécié par la banque, puisque vous démontrez votre capacité à organiser vos finances en bon gestionnaire et de façon durable. Vous avez pu alimenter régulièrement un livret A ou un LDDS (livret de développement durable et solidaire) à partir de vos revenus ou encore programmer un prélèvement mensuel pour une assurance vie.

• Le PEL

Si vous avez souscrit un PEL (plan épargne logement), vous disposez de son capital au bout de 4 ans. Un CEL (compte épargne logement) peut compléter celui-ci. De plus, vous avez ouvert des droits à prêt qui s'ajoutent à votre potentiel et comptent dans l'apport.

• Autres prêts

Vous avez peut-être droit à d'autres prêts :

1. le PTZ, prêt à taux zéro, sous condition de ressources pour primo-accédants à la résidence principale. 
2. Le PAL, prêt action logement, issu du 1 % logement payé par les entreprises.
3. Le PEE, plan épargne entreprise, souscrit par votre entreprise.
4. Le PAS, prêt d'accession sociale, pour les revenus modestes.

Emprunter sans apport personnel

Et si vous n'avez pas d'apport personnel ? Quelles sont vos chances d'obtenir un prêt et comment procéder ?

Il va de soi que vous devrez être identifié comme un emprunteur particulièrement fiable et présenter de solides garanties. Si vous êtes connu de la banque pour un comportement irréprochable, si vos ressources sont parfaitement sûres comme, par exemple, provenant d'un statut de fonctionnaire et que vous disposez d'autres biens, alors vous pourrez éventuellement tenter la démarche.

On appelle ce cas un prêt immobilier à 110 %, c’est-à-dire que l'emprunt comporte en plus de l'achat les frais de notaire et de dossier. En cas de cessation de paiement, la banque ne peut obtenir le recouvrement de ces frais et ils seraient à perte pour elle. Elle va donc se prémunir d'autres façons.

• Hypothèque

La première chose à laquelle on pense est l'établissement d'une hypothèque sur le bien. C'est un contrat entre vous et la banque, par lequel vous mettez en gage un de vos biens. Si par malheur vous ne pouvez plus faire face à vos remboursements, la banque saisit ce bien et le met en vente aux enchères. Elle se rembourse le capital à partir de cette vente.

L'hypothèque occasionne quelques frais supplémentaires, car elle est établie devant le notaire et l'acte doit être publié aux services de publication foncière. D'autres frais sont dus pour la lever en cas de remboursement de l'emprunt par anticipation. Ce n'est pas l'option la plus populaire, ni pour vous ni pour la banque, du fait de ces frais et d'une éventuelle moins-value du bien au moment de sa vente.

• Cautionnement

La caution de prêt immobilier est gérée par un organisme, qui prendrait en charge votre éventuelle défection. Cet organisme examine votre dossier lors de son montage et tient compte des mêmes critères que la banque. Vous alimentez un fonds de garantie d’un montant de 1,2 % environ de l’emprunt, qui servirait à prendre le relais en cas de défaillance. Une partie de ces sommes est récupérable à la fin du prêt.

• Le cas d'un investissement locatif

Ce cas est intéressant, car les loyers versés alimentent directement les remboursements de l'emprunt. Aussi, l'apport personnel exigé peut être limité à 10 % et jusqu'à 5 % dans le cas d'un investissement dans le neuf.

LE CONSEIL DU COACH : Faites-vous accompagner par un coach immobilier pour connaître les critères de la loi HCSF ou l’évolution des taux d’emprunts. Nous étudierons votre dossier en profondeur pour vous aider à concrétiser votre projet immobilier et trouverons ensemble le meilleur prêt pour vous !