Préparer sa maison à la vente : la checklist complète !

Les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente

Vendre votre bien immobilier nécessite de faire réaliser divers diagnostics pour constituer votre dossier de vente. Les diagnostics doivent être regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Il n’est pas obligatoire d’inclure le carnet d’information du logement (CIL) dans ce dossier. Que vous ayez une maison individuelle ou un appartement, vous devez faire réaliser les diagnostics suivants :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ;
• l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
• l’état de l’installation intérieure de l’électricité (si l’installation a plus de 15 ans) ;
• l’état de l’installation intérieure du gaz (si l’installation a plus de 15 ans) ;
• l’état de l’installation d’assainissement non collectif ;
• l’état relatif à la présence de termites ;
• l’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.) ;
• le diagnostic bruit.

Les diagnostics constituent le DDT. Ce dossier fournit au futur acquéreur du bien immobilier des informations et le protège.

Pour une maison individuelle, il vous faudra également faire réaliser un audit énergétique. Pour un appartement, vous devrez fournir le CIL. Le dossier est à joindre à la promesse de vente ou à l’acte authentique.

L’estimation immobilière et la mise en vente

Vous pouvez estimer la valeur de votre bien immobilier en vous informant du prix au mètre carré de votre logement ou de votre terrain. Les bases de données « Demande de valeurs foncières » (DVF) et PATRIM sont mises à votre disposition par l’État. Elles recensent les transactions immobilières et peuvent vous aider à estimer la valeur d'un bien immobilier.

Une fois l’estimation de votre bien immobilier réalisée, vous allez devoir choisir la façon de vendre votre maison. Il existe deux cas de figure :

• la vente entre particuliers ;
• la vente de votre bien par une agence immobilière.

Passer par une agence immobilière peut vous permettre un gain de temps et la vente de votre bien au juste prix !

Les documents obligatoires pour la vente

Vous devez désormais rassembler tous les documents obligatoires.

Nous vous conseillons d’ajouter une description du quartier et des commodités pour aider votre futur acheteur à se projeter. Si des travaux ont été réalisés dans votre bien, vous devrez ajouter les justificatifs ad hoc ainsi que les autorisations administratives. L’historique des modifications du bâti sera très apprécié. Indiquez également les futurs travaux à réaliser.

En fonction de la nature de votre bien (maison ou appartement), des spécificités viennent s’ajouter.

Pour une maison individuelle : votre dossier de vente devra comprendre plusieurs documents.

• Le permis de construire,
• une déclaration d’achèvement des travaux,
• un certificat de conformité,
• le détail des servitudes (s’il existe),
• un état de l’assainissement ainsi qu’une garantie décennale ou une assurance dommage-ouvrage.

Si vous vendez un bien en BRS (bail réel solidaire) ou un appartement en copropriété, vous devrez fournir une étude de la superficie du bien (diagnostic loi Carrez).

D’autres documents tels que le règlement de la copropriété et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le montant des charges courantes, le carnet d’entretien de l’immeuble et le diagnostic technique global ainsi que le plan pluriannuel des travaux sont à fournir.

Préparez votre appartement pour les visites

Vous venez de terminer l’ensemble des démarches administratives ? La façon dont vous allez le vendre est actée ?

Il ne vous reste plus qu’à optimiser les visites et trouver votre futur acheteur. Cette dernière étape est décisive pour concrétiser votre projet de vente.

Les visites par une agence immobilière

Nous vous conseillons de soigner l’extérieur (par exemple une maison avec un jardin) et l’intérieur de votre bien immobilier. Concernant l’intérieur, réfléchissez à l’agencement de vos meubles et évitez l’encombrement pour présente un espace de vie accueillant et chaleureux. Votre futur acheteur doit pouvoir se projeter et avoir envie d’acheter votre bien.

Les visites par le propriétaire

Vous envisagez de faire les visites ? L’aspect de votre bien est important et constitue la première impression pour votre futur acquéreur. Finalement, une visite réussie, c’est une visite minutieusement préparée !

• Choisissez les horaires des visites

Si votre bien est inoccupé, vous avez la possibilité de fixer les horaires des visites comme vous le souhaitez. En hiver, le soleil se couche plus tôt qu’en été et se lève à l’est pour se coucher à l’ouest. Choisissez une heure où la lumière rentrera dans votre logement. Si votre bien est occupé, vous devez convenir avec votre locataire des heures des visites en fonction de ses contraintes.

• Mettez en valeur votre logement

Prenez le temps de mettre en valeur les points forts de votre maison ou de votre appartement : volumes, emplacement, luminosité, extérieurs, agencement, état général, combles aménageables, panneaux solaires, pompe à chaleur, etc.

Lors d’une première visite, signalez également les atouts cachés, tels qu’une nouvelle VMC ou de nouveaux radiateurs. Votre potentiel acheteur sera informé des derniers travaux effectués.

Parlez des défauts de votre bien. Soyez transparent et honnête, pour éviter que l’acquéreur vous remonte des problématiques après la signature du contrat.

• Anticipez les questions des visiteurs

Pour anticiper au mieux les interrogations de vos visiteurs, voici les sujets de discussion revenant le plus souvent :

• la surface habitable,
• la superficie du terrain,
• le nombre de pièces,
• la date de construction,
• l’orientation du logement,
• l’état général,
• l’environnement (quartiers et commodités).

Notez également que l’étiquette énergétique (DPE), la proximité des parcs et des écoles, les temps de trajet et les charges de copropriété (s’il s’agit d’un appartement) sont des sujets à maitriser.

La vente d’un bien immobilier demande du temps, de la rigueur et de l’organisation. Le délai moyen de vente d’un bien immobilier est de 3 mois. Il peut varier selon le dynamisme de la ville, le prix de vente et les spécificités propres au logement. Constitution de votre dossier de vente, choix de commercialisation et préparation de votre bien pour les visites : vous avez les cartes en main pour réaliser la vente de votre bien immobilier.