Comprendre les frais de notaire

Publié le 08 mai 2023

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez payer des frais d’acquisition ou frais de notaire. Vous vous demandez à quoi ces frais correspondent et comment ils sont calculés ? On vous explique tout.

frais de notaire
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Les frais de notaire, c’est quoi ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, ancien ou neuf, il vous faudra recourir aux services d’un notaire. Lors d’une transaction immobilière, le notaire, en tant qu’officier public, intervient pour vérifier, acter et authentifier la vente. En quelque sorte, il valide l’achat immobilier. Il joue également un rôle de conseil auprès de l’acheteur ou du vendeur.

Vous aurez donc à régler, en plus du prix d’achat de votre futur bien, des frais de notaire, aussi appelés frais d’acquisition.

Ces frais sont à régler lors de la signature définitive de l’acte de vente authentique, en général trois mois après la signature du compromis ou de la promesse de vente.

Ils correspondent à l’ensemble des sommes dues au notaire pour ses prestations et celles de tiers, les démarches qu’il a entreprises, la rédaction de l’acte ainsi que pour les taxes et impôts dus à l’État.

De quoi se composent les frais de notaire ?

Malgré ce que l’on pourrait penser, ces frais ne correspondent pas au salaire du notaire. En effet, près de 80 % du montant de ces frais va au Trésor public et correspond au règlement des taxes en faveur de l’État et des collectivités locales. Si on les appelle couramment frais de notaire, il serait donc plus juste d’utiliser le terme frais d’acquisition.

En réalité, les frais de notaire se composent des éléments suivants :

les différents impôts et taxes : ils représentent la plus grosse partie des frais de notaire (plus des trois quarts) et comprennent les taxes revenant à l’État et aux collectivités, ainsi que les droits d’enregistrement et la TVA. Le montant des taxes varie selon la nature de l’acte et du bien ;

les frais de débours : ils représentent en général 10 % des frais d’acquisition et peuvent être assimilés à des frais de dossier. Ils correspondent aux différents frais avancés par le notaire pour les démarches administratives qu’il a effectuées, mais aussi à la rémunération des différentes personnes intervenues dans le changement de propriété (par exemple le conservateur des hypothèques, le syndic de copropriété, le géomètre expert, etc.) ;

les émoluments du notaire : l’émolument correspond à la rémunération du notaire. C’est la somme qu’il perçoit en contrepartie de sa prestation. Son montant est toujours identique, quel que soit le notaire, car il est soumis à une grille tarifaire nationale. Les émoluments se calculent par tranche de prix, en appliquant un pourcentage dégressif.

Lors d’un achat immobilier, les émoluments du notaire sont calculés en fonction de la valeur du bien, divisée en quatre tranches :

Valeur du bien : 6 500 € ou moins

Taux applicable pour l’émolument* : 3,870 % 

Montant à ajouter : 0

____

Valeur du bien : De 6 500 € à 17 000 €

Taux applicable pour l’émolument* : 1,596 % 

Montant à ajouter : 147,81 €

____

Valeur du bien : De 17 000 € à 60 000 €

Taux applicable pour l’émolument* : 1,064 %

Montant à ajouter : 238,25 €

___

Valeur du bien : Plus de 60 000 €

Taux applicable pour l’émolument* : 0,799 %

Montant à ajouter : 397,25 €

*source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17701

Le « montant à ajouter » indiqué dans le tableau permet un calcul rapide des frais sans avoir à faire un calcul tranche par tranche.

Par exemple, cela signifie que pour un bien de 200 000 €, Les émoluments du notaire se calculent en faisant : 200 000 € x 0,799 % = 1 598 €, auxquels on ajoute le « montant à ajouter » soit 397,25 €. Cela nous donne un total de 1 995,25 €.

Il reste à appliquer la TVA à 20 % à ce montant, ce qui nous 2 394 € TTC d’émoluments du notaire.

Une fois les formalités accomplies, le notaire doit remettre à l’acheteur un document détaillé précisant les montants respectifs des frais engagés.

Comment se calculent les frais de notaire lors d’un achat ?

Les frais d’acquisition ou frais de notaire représentent en réalité un pourcentage du prix de vente du bien immobilier. Ils dépendent d’un barème régi par le décret du 8 mars 1978. Les taux sont donc proportionnels au prix de la transaction et dégressifs.

Ils représentent :

entre 2 % et 3 % du prix pour l’achat d’un bien neuf ;

entre 7 % et 8 % du prix pour l’achat d’un bien ancien.

Pour donner un exemple concret, pour l’achat d’un bien d’une valeur de 250 000 €, les frais de notaire s’élèveront entre 5 000 € et 7 500 € pour un bien neuf et entre 17 500 € et 20 000 € pour un bien ancien.

Les frais se calculent donc très simplement, en prenant un pourcentage du prix d’achat en fonction du type de bien. Malgré cette règle générale, les frais peuvent varier d’une transaction à une autre.

D’autres critères, outre le type de bien acheté et son prix, peuvent entrer en jeu lors du calcul des frais de notaire, comme le type de garantie (hypothèque ou PPD : privilège prêteur de deniers), le département dans lequel se situe le bien et le type de prêt souscrit (prêt immobilier classique ou aide telle que le prêt à taux zéro.

frais de notaire
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Comment estimer ses frais de notaire ?

Lors d’un projet d’achat immobilier, les frais de notaire représentent donc une part non négociable dans le budget alloué à votre achat.

Lorsque vous devrez définir votre budget d’achat, il est important de les prendre en considération, surtout avant de vous engager dans un prêt immobilier.

Vous trouverez en ligne de nombreux sites internet sur lesquels il vous sera possible de faire une estimation globale des frais de notaire que vous aurez à régler en fonction de votre projet d’achat. Vous pouvez par exemple vous rendre sur : https://e-immobilier.credit-agricole.fr/simulateurs/calcul-frais-de-notaire.

Vous pouvez aussi, tout simplement, demander au notaire un devis écrit détaillé du montant des frais à régler ou un état prévisionnel du coût de l’opération.

Comment réduire les frais de notaire ?

Comme évoqué plus haut, les frais de notaire sont réduits lors de l’achat d’un logement neuf. Il peut s’agir d’un logement pour lequel le promoteur-constructeur a réglé lui-même les frais de notaire, d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA) ou récemment achevé et n’ayant jamais été habité. Dans ce cas, les frais de notaire s’élèvent à seulement 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % pour l’achat d’un logement ancien.

Dans certains cas, des remises peuvent également être effectuées par le notaire.

Pour l’achat d’un bien d’une valeur supérieure à 100 000 €, une remise de 20 % maximum du montant des émoluments peut être consentie par le notaire. Cela concerne toutes les prestations soumises à un tarif proportionnel : ventes, donations, déclaration de succession. Cette remise est strictement encadrée par l’article R 444-10 II du Code de commerce.

Lorsqu’un acte comporte un prix ou une évaluation supérieure à 10 000 000 €, une remise de 40 % maximum peut être consentie par le notaire. Celle-ci est autorisée uniquement sur certaines prestations, et également encadrée par le Code de commerce.

Il est aussi possible pour l'acheteur de signer un compromis de vente avec les frais d'agence à sa charge, ce qui peut permettre de réaliser des économies de plus de 1 000 € sur votre achat immobilier.

Enfin, une dernière option peut vous permettre de réduire les frais de notaire : déduire le prix du mobilier déjà présent dans le logement. Lorsque le bien acheté a une salle de bain meublée ou une cuisine équipée, vous êtes en droit de déduire leur coût de la valeur de ce bien, puisque les frais de notaire ne concernent que la valeur du bien nu.

Vous savez désormais tout ce qu’il y a à savoir sur les frais d’acquisition (frais de notaire) que vous aurez à régler si vous achetez un bien immobilier et leur mode de calcul !

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