Tout savoir sur l'immobilier fractionné

Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?

L’immobilier fractionné est un mode d’investissement qui permet à plusieurs acheteurs de se regrouper pour acquérir un bien immobilier en commun. Chacun d’eux devient alors propriétaire d’une fraction du bien. Ils peuvent ainsi toucher une partie des revenus locatifs, proportionnellement à leur part dans la propriété.

On distingue trois grands types d’immobilier fractionné :

L’immobilier fractionné direct

Avec ce mode d’investissement, tous les investisseurs peuvent acquérir une fraction de la propriété en leur propre nom, et non en tant que société.

L’immobilier fractionné en SCPI

En SCPI, l’immobilier fractionné permet, comme son nom l’indique, de se partager les fractions d’un ou de plusieurs logements via les parts d’une société civile de placement immobilier. Ce procédé présente cependant un désavantage. La SCPI impose en effet de payer un droit d’entrée, ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’un investissement en immobilier fractionné direct.

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est une sorte d’immobilier fractionné qui consiste à solliciter des investisseurs individuels pour financer un projet. Il peut s’agir d’une construction de logements neufs, ou bien d’une rénovation par exemple. Chaque participant détiendra une part de la propriété selon le montant qu’il aura investi.

Quels sont les avantages de l’immobilier fractionné ?

Investir plus facilement

L’immobilier fractionné vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier facilement, même si vous disposez d’une petite épargne et de revenus modestes. En effet, le coût d’une fraction de bien est significativement plus abordable que le coût d’une propriété complète. En vous regroupant à plusieurs investisseurs, vous pouvez ainsi mettre votre capital en commun afin de concrétiser votre investissement.

Diversifier son patrimoine

Investir dans l’immobilier fractionné vous permet de répartir votre capital sur plusieurs projets. Vous pouvez détenir une part dans de multiples propriétés, plutôt que de concentrer toute votre épargne et votre capacité d’emprunt sur un seul bien immobilier. Ce mode d’investissement vous permet donc de diversifier votre patrimoine. Vous pouvez ainsi limiter les risques locatifs, tels que les vacances locatives ou les coûts imprévus qui peuvent mettre à mal votre trésorerie.

Gestion de patrimoine simplifiée

Dans la plupart des cas, les investissements en immobilier fractionné sont gérés par des professionnels de la gestion locative. Il peut s’agir d’agences de gestion locative ou encore de gestionnaires immobiliers indépendants. Le quotidien de tous les propriétaires est donc considérablement simplifié, car une équipe de professionnels gère la relation avec les locataires, ainsi que toutes les démarches administratives.

De plus, les prises de décisions et la responsabilité vis-à-vis des biens sont partagées entre tous les propriétaires, au lieu de reposer sur une seule personne. Cela permet de réduire la charge mentale, le stress et le temps investi dans la gestion du patrimoine.

Revente simplifiée

Revendre votre fraction de propriété est souvent plus rapide et plus simple que de vendre un bien immobilier entier. En effet, vous pouvez plus aisément revendre votre part à l’un des copropriétaires ou à un tiers. De plus, certains biens immobiliers fractionnés sont vendus sur des plateformes en ligne qui permettent de faciliter la revente des parts, en trouvant rapidement des acquéreurs potentiels. Enfin, les démarches administratives peuvent être plus simples dans le cadre d’une vente de fraction de propriété, par rapport à la vente d’un logement entier.

Quels sont les inconvénients de l’immobilier fractionné ?

Des revenus locatifs limités

Devenir propriétaire d’une fraction de bien vous permet d’investir et de générer des revenus locatifs plus facilement. Cependant, les loyers perçus sont eux aussi fractionnés. Votre rendement est limité, car proportionnel à votre part. Vos revenus sont donc plus bas qu’un propriétaire bailleur classique qui dispose d’une propriété complète.

Les frais de gestion

La gestion locative par une entreprise spécialisée génère forcément des frais pour les différents propriétaires. Pour calculer votre budget et le rendement de votre opération, vous devrez donc prendre en compte les frais de gestion locative.

Une méthode récente

L’immobilier fractionné est un mode d’investissement assez récent. Nous avons donc peu de recule dessus pour le moment, notamment sur l’exactitude et la transparence de certains contrats. Bien que les avantages soient prometteurs et que le procédé se développe de plus en plus, il est important de se rappeler que l’immobilier fractionné peut évoluer drastiquement dans les prochaines années.

Il est donc nécessaire de rester vigilant, car il est difficile de prévoir la direction que ce mode d’investissement prendra dans le futur. Pour investir en immobilier fractionné tout en limitant les risques, nous vous conseillons de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier.

Si vous débutez, il est préférable d’utiliser ce mode d’investissement comme un moyen de générer des revenus complémentaires. D’autres dispositifs peuvent vous permettre de diversifier votre patrimoine (Immobilier locatif classique, LMNP, loi Pinel, déficit foncier, démembrement…).

Comment investir en immobilier fractionné ?

Définir ses objectifs

La première étape avant de vous lancer dans l’immobilier fractionné est d’identifier clairement vos objectifs. Ils dépendent du capital que vous pouvez investir, du type de bien qui vous intéresse, ainsi que du rendement que vous souhaitez obtenir.

L’immobilier fractionné direct vous permet par exemple d’investir avec une somme assez limitée. Il est possible d’acquérir une fraction de bien pour une centaine d’euros. Ce mode d’investissement est également très pratique pour une revente à court terme sur le marché secondaire.

Le crowdfunding immobilier propose généralement des parts plus onéreuses, à partir de 1000 € dans la plupart des cas. Le capital que vous placez dans ce crowdfunding est ensuite bloqué pendant quelques années. De ce fait, il ne s’agit pas du choix le plus pertinent si vous avez besoin de liquidité dans l’immédiat. En effet, le projet ne génère pas de rendement locatif rapidement, car il s’agit souvent de construction ou de rénovation. Il y a donc un laps de temps entre l’achat des parts et la mise en location du bien.

Enfin, les parts d’une SCPI sont adaptées aux investisseurs qui disposent de l’épargne la plus importante. Les tickets d’entrées coûtent en moyenne de 1000 à 1500 €. Ce mode d’investissement est adapté si vous souhaitez investir sur plusieurs années. En tant qu’investisseur en SCPI, vous recevez des versements tous les trimestres.

Choisir une plateforme

Plusieurs plateformes en ligne permettent aujourd’hui d’investir en immobilier fractionné. Il peut s’agir de plateformes dirigées par des sociétés immobilières, des entreprises de gestion locative, ou encore des plateformes de crowdfunding immobilier par exemple.

Signer le contrat pour devenir copropriétaire

Une fois que vous avez sélectionné le bien dans lequel vous souhaitez investir, vous signez le contrat de réservation qui contient toutes les modalités de votre opération. Il s’agit notamment du rendement prévu, du montant des charges, de l’imposition ou encore du prix de vente de la fraction.

Vous inscrivez le montant à verser et devenez alors propriétaire d’une fraction du bien. Vous partagez désormais ce logement avec d’autres copropriétaires et partagez avec eux les rendements locatifs.

L’immobilier fractionné permet donc d’ouvrir les portes de l’investissement immobilier à tous les budgets. Cette méthode assez innovante démocratise l’accès à la propriété, grâce à son accessibilité et à son mode de gestion simplifié. Vous pouvez aussi bien investir dans la pierre qu’en immobilier neuf. Cependant, comme dans tout investissement, il est primordial de mesurer les enjeux et les risques avant de se lancer dans une telle opération. Le marché immobilier reste en effet un marché fluctuant.