Investissement immobilier : résidentiel ou commercial ?

Investir dans l’immobilier résidentiel

L’immobilier résidentiel est destiné à un usage d’habitation à titre de résidence principale ou secondaire (appartement ou maison).

Ce choix présente des avantages et des inconvénients.

Avantages de l’investissement immobilier résidentiel

- La valeur foncière d’un bien résidentiel est plus stable, car elle dépend de la moyenne des biens comparables dans un même quartier. De ce point de vue, il y a moins de risques à investir dans l’immobilier résidentiel.

- Les baux résidentiels sont généralement plus courts que les baux commerciaux. Cela vous permet de mettre un terme à un contrat assez rapidement, au cas où vous souhaiteriez changer de locataire.

- Les baux résidentiels ne dépendent pas de la situation économique : la demande est constante et importante, car tout le monde a besoin de se loger.

- En conséquence du point précédent, le taux de vacance de ces biens est plus bas : en moyenne, il faut compter entre un et trois mois, en fonction des zones, pour retrouver un locataire.

- Les démarches administratives sont plus simples, car il s’agit d’un type de contrat que tout le monde connaît. Pour investir dans le résidentiel, vous n’avez pas besoin d’avoir des années d’expérience dans le domaine.

- Le financement d’un bien immobilier résidentiel est plus accessible : l’apport demandé est moindre, la durée de l’emprunt est plus courte.

Inconvénients de l’investissement immobilier résidentiel

- La valeur foncière d’un bien résidentiel ne subit pas de fluctuation importante, ce qui veut dire qu’elle reste stable dans le temps. Cela veut également dire qu’elle ne peut pas être beaucoup plus élevée que celles des autres biens d’une même zone.

- La courte durée des baux résidentiels se traduit par des démarches de prospection plus fréquentes et donc des revenus moins stables.

- L’investissement résidentiel est plus accessible, mais son prix dépend fortement de son emplacement.

- Les travaux d’aménagement sont à la charge du propriétaire, mais pas l’entretien courant, les petits travaux et les réparations locatives.

- Ce marché est soumis à une forte concurrence entre investisseurs et occupants.

Investir dans l’immobilier commercial

L’immobilier commercial regroupe les biens destinés à une activité professionnelle : bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, restaurants, etc.

Il y a quelques années, l’investissement dans l’immobilier commercial a enregistré une très belle reprise : découvrons ensemble ses avantages et ses inconvénients !

Avantages de l’investissement immobilier commercial

• La valeur foncière d’un bien commercial n’est pas basée sur la moyenne des biens comparables dans un même quartier. Elle dépend des revenus générés par l’exploitant commercial. Cela veut dire que le bailleur a la liberté de demander un loyer plus élevé.

• Les baux commerciaux sont plus longs. Contrairement aux biens résidentiels vides, dont la durée de location moyenne est d’un à trois ans, les baux commerciaux ont une durée minimale de neuf ans. En outre, le bailleur peut réviser le loyer tous les trois ans !

• Le rendement est plus important que dans l’investissement résidentiel. C’est normal, car le risque est plus élevé.

• Les travaux d’aménagement sont à la charge du locataire : travaux courants, travaux de menu entretien… il est toutefois d’usage de dédommager le locataire des frais d’aménagement en accordant une diminution du loyer.

• Les avantages fiscaux : les investisseurs commerciaux peuvent économiser de l’argent. En effet, dans le cadre d’un bail NN (bail double net), les locataires sont tenus de payer les taxes foncières et l’assurance. Dans le cadre d’un bail NNN (bail triple net), la quasi-totalité des coûts est couverte par les locataires : le bailleur ne paie pas d’impôts fonciers sur sa propriété.

Inconvénients de l’investissement immobilier commercial

• La fluctuation de la valeur foncière d’un investissement commercial fait qu’il est plus compliqué de louer le bien en période de ralentissement économique. En effet, la demande de biens immobiliers commerciaux n’est pas aussi constante que la demande de biens résidentiels.

• La durée longue des baux commerciaux peut s’avérer une arme à double tranchant. En effet, si vous n’êtes pas satisfait de votre locataire, vous aurez plus de mal à vous en séparer pour repartir sur un autre bail.

• Le fait d’investir dans l’immobilier commercial peut représenter un risque. En effet, les commerces de proximité ont été durement impactés par l’avènement du e-commerce, qui a entraîné une fragilisation économique des boutiques physiques. C’est un élément dont il faut tenir compte lors d’un investissement immobilier commercial.

• Les financements pourraient être plus difficiles à obtenir : la durée du prêt est plus longue, l’apport initial demandé est plus important par rapport à un bien résidentiel.

• Le taux de vacance est plus élevé dans l’immobilier commercial : en moyenne, il faut compter entre six et dix-huit mois pour trouver un locataire. En outre, le loyer étant plus élevé, la perte est d’autant plus importante.

Investissement immobilier intelligent en 2024

Une fois que vous avez déterminé le meilleur choix d’investissement immobilier dans votre situation, il est temps de vous poser les bonnes questions. Il est primordial d’investir de façon intelligente afin de maximiser vos revenus fonciers !

Investissement immobilier commercial intelligent

- Quel est le bon emplacement pour mon bien ? Le commerce est-il visible ? Est-il accessible aux clients ? Est-ce que j’ai bien étudié la dynamique économique du quartier ?

- Quelles sont la nature et la densité des activités commerciales dans la zone que j’ai choisie ?

- Est-ce que j’ai beaucoup de concurrence ? À savoir : les périphéries, les centres commerciaux et les pieds d’immeuble sont les emplacements les plus recherchés.

- Est-ce que je connais les options de régime fiscal applicables à mon bien, ainsi que les spécificités des baux commerciaux ?

- Est-ce que je devrais acheter un bien vide ou occupé ? Sachant que :

o Dans le cas d’un bien déjà occupé, vous aurez des revenus locatifs réguliers, mais vous allez aussi hériter des conditions de bail existantes, et potentiellement de clauses qui ne correspondent pas à vos besoins.

o Dans le cas d’un bien vide, vous bénéficierez d’une plus grande flexibilité en ce qui concerne l’aménagement des espaces. Attention : cela peut entraîner des coûts de rénovation et des délais accrus avant de pouvoir générer des revenus locatifs.

Investissement immobilier résidentiel intelligent

- Est-ce que j’ai étudié les coûts, la rentabilité, le rapport qualité-prix de mon projet ?

- Est-ce que l’emplacement de mon bien est idéal ? S’il s’agit d’une zone très demandée, sa valeur ajoutée en sera augmentée !

- Est-ce que mon bien est en bon état ? Par exemple, s’il s’agit d’un bien ancien, il faudra l’aménager pour garantir un niveau de confort optimal et inclure les coûts des travaux dans le budget total de l’investissement !

- Est-ce que je connais toutes les méthodes de financement qui permettront de maximiser la rentabilité de mon projet et la perception rapide de revenus ? Plusieurs options s’offrent à vous : le paiement comptant, le crédit bancaire, le crédit sans apport et le prêt à taux zéro. Quelle est la plus adaptée à votre situation ?

- Est-ce que je connais toutes les lois et règlementations permettant de rentabiliser mon projet immobilier (loi Pinel, dispositif Denormandie, loi Cosse, loi Malraux, loi Censi-Bouvard, etc.) ?

En somme, il faudra prendre en compte plusieurs critères avant d’effectuer un investissement immobilier à usage d’habitation ou à usage professionnel.

Vous avez maintenant une idée plus claire des investissements immobiliers.
Que vous ayez choisi d’investir dans le résidentiel ou dans le commercial, n’oubliez pas qu’un professionnel du métier saura vous accompagner tout au long de votre projet. Il vous conseillera sur les options qui s’offrent à vous et il vous aidera à rentabiliser au maximum votre investissement immobilier !