L’art de la négociation immobilière : conseils et astuces

La marge de négociation d’un bien immobilier

La marge de négociation d’un bien immobilier dépend de l’état général du bien. Elle représente la différence entre le prix de vente affiché et le prix de vente signé, hors frais de notaire.

Gardez en tête que le vendeur souhaite vendre son bien au meilleur prix. Si vous cherchez à obtenir le prix le plus bas possible, nous vous conseillons plutôt de trouver le juste milieu.

Dans un premier temps, contactez le vendeur ou l’agence immobilière pour vous informer sur la possibilité de négocier le prix du bien.

D’après une étude menée par le site MeilleurTaux, en 2023, les prix immobiliers ont enregistré une légère baisse. En fonction du type de bien et de sa localisation géographique, vous pouvez envisager une négociation d’environ 3 % du prix de vente.

Notez que sur un marché où les vendeurs sont en force, les marges de négociation sont beaucoup plus réduites. À l’inverse, sur un marché avec moins d’acquéreurs et plus de biens immobiliers à vendre, les marges de négociation sont plus importantes.

Les points clés de votre négociation immobilière

Vous avez déniché le bien immobilier de vos rêves, mais le prix d’achat est un peu au-dessus de votre budget ?

Ne vous inquiétez pas, la négociation est une étape quasiment incontournable lors d’une vente immobilière. Voici quelques conseils pour vous aider dans cette démarche.

L’état du marché immobilier local

C’est la première étape pour préparer votre négociation. L’état du marché immobilier permet une analyse détaillée du potentiel et des tendances du marché immobilier dans une zone localisée.

C’est probablement l’outil le plus fiable pour déterminer la valeur immobilière des propriétés et leur potentiel de rentabilité pour un investisseur.

Prenez en compte les éléments tels que :

• les tendances actuelles du marché : les prix de l’immobilier et la demande ;

• l’analyse de la performance passée du marché immobilier local ;

• Le potentiel de croissance et les perspectives d’investissement.

Patrim et DVF

Une autre possibilité d’estimer la valeur d’un bien immobilier est de consulter la base de données des transactions immobilières de la direction générale des finances publiques (DGFIP).

En quelques clics, vous pouvez consulter les dernières ventes immobilières dans un secteur géographique précis.

La demande de valeurs foncières (DVF) est le grand frère de la base de données Patrim. Même si les bases de données sont construites à partir des mêmes sources d’informations, leurs formats sont différents.

Pour un usage non professionnel, la base de données Patrim est idéale. Elle permet de filtrer les résultat et obtenir des informations plus pertinentes, à la différence de DVF qui restitue des données brutes.

Définir votre budget

Votre épargne et votre capacité d’emprunt vont définir le budget alloué à l’achat d’un bien immobilier.

Pour calculer votre budget logement, posez-vous la question suivante : de quelle somme disposez-vous pour devenir propriétaire ?

Pour définir votre capacité d’emprunt, vous pouvez réaliser une simulation de prêt immobilier. Le montant est défini principalement par le taux d’intérêt proposé par votre banque et la durée de l’emprunt.

Prenez en compte que l’achat d’un bien immobilier engendre très souvent des dépenses annexes et régulières, liées à l’acquisition. Anticiper ces dépenses vous permettra de trouver une solution de financement adaptée à vos besoins.

Parmi les dépenses à prendre en compte dans votre enveloppe budgétaire figurent les coûts liés à l’acquisition d’un logement :

- le prix d’achat ;

- les frais de notaire ;

- les frais d’agence immobilière ;

- la taxe foncière ;

- la taxe d’habitation ;

- les charges de copropriété (pour un logement en copropriété) ;

- le coût du crédit immobilier ;

- le montant des travaux (achat dans l’ancien).

Négocier les frais d’agence

Les frais d’agence ne sont encadrés par aucune réglementation, contrairement aux frais de notaire. L’agence immobilière chargée de la vente d’un bien est libre de fixer son montant de ces frais.

En passant par une agence, le vendeur s’engage à verser une certaine somme si l’agent immobilier conclut la vente de son bien. Cette somme est le pourcentage du prix de vente déterminé en amont dans le mandat de l’agence.

En tant qu’acheteur, vérifiez si le prix de vente du bien immobilier inclut les frais d’agence. Généralement, les frais d’agence viennent s’ajouter au prix de vente du bien.

Pour un bien immobilier valant 140 000 €, avec 5 % de frais d’agence, l’acheteur paiera en réalité 147 000 €.

Savoir rebondir en cas d’annulation de l’offre d’achat

Lorsque l’on négocie le prix de vente d’un bien immobilier, différents cas de figure peuvent se présenter.

• Le vendeur vous fait une contre-proposition. Vous pouvez accepter son offre, si le montant entre dans votre budget. Si vous refusez la seconde offre, il sera difficile de faire une autre proposition par la suite.

• Le vendeur refuse votre offre (en dessous du prix initial) et ne vous fait pas de contre-proposition. Vous pouvez considérer que la négociation est terminée. Proposer une offre au prix est possible pour un bien immobilier coup de cœur, si elle rentre dans votre budget. Dans le cas contraire, demandez-lui le motif de refus de votre offre : cela peut être utile pour vos futures négociations.

- Le vendeur accepte votre offre d’achat, mais l’annule par la suite. La rédaction de l’offre d’achat peut mentionner que l’acte ne sera engagé qu’après la signature du compromis de vente. Le vendeur ne dispose pas de délai de rétractation et peut donc annuler votre offre d’achat.

Faire appel à un professionnel de la négociation immobilière

Négocier, c’est tout un art, et cela demande de véritables compétences professionnelles. Acteur clé de la vente et de la location, le professionnel de la négociation immobilière a pour objectif de faciliter les transactions.

Faire appel à un professionnel peut s’avérer un véritable atout pour acquérir le bien de vos rêves. Il pourra vous apporter son expertise pendant la transaction et répondra à toutes vos questions.

À la différence d’un agent immobilier, un négociateur peut intervenir sous la supervision d’un agent immobilier. Son champ d’action est complémentaire à celui de l’agent.

Ce dernier se concentre sur la mise en relation avec l’acheteur et le négociateur, quant à lui, assiste aussi bien le vendeur que l’acquéreur dans la négociation afin de maximiser la satisfaction des parties prenantes.

La négociation immobilière demande une organisation rigoureuse, bien avant de commencer la recherche d’un bien immobilier. Il y a plusieurs points à prendre en compte si vous souhaitez être efficace et réaliser votre négociation dans les meilleures conditions. Définir un budget, évaluer la valeur du bien et le montant des travaux, étudier la marge de négociation : tous ces points sont à prendre en compte pour vous permettre d’acquérir votre futur logement. N’hésitez pas à demander conseil à votre agence immobilière !