Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Les foyers les plus modestes et les primo-accédants rencontrent parfois des difficultés quand leur banque leur demande un apport pour obtenir un prêt immobilier.

Mais est-il obligatoire de fournir un apport lorsque vous demandez un emprunt à votre établissement bancaire ?

La réponse est non. Ci-dessous, retrouvez des solutions alternatives vous permettant d’effectuer votre investissement lorsque vous disposez d’un budget limité.

L’apport personnel : que dit la loi ?

Légalement, il n’est pas obligatoire d’exiger un apport pour bénéficier d’un crédit.

Toutefois, depuis janvier 2022, les établissements bancaires exigent de plus en plus souvent un apport personnel d’au moins 10 %. Ce montant couvre généralement les frais annexes de dossier et de notaire ou les honoraires de l’agence.

Cette pratique s’est développée lorsque le taux d’endettement a été plafonné à 35 % assurance comprise et que la durée des prêts a été limitée à 25 ans.

Pour pallier ces limitations, les établissements de crédit ont commencé à demander systématiquement une avance d’au moins 10 % du prix du bien. Si vous êtes à même de le fournir, cela constituera un avantage considérable, mais cela ne déterminera en rien le taux à appliquer à l’emprunt.

Votre banque peut vous accorder un financement même si vous n’êtes pas en mesure d’apporter des fonds propres ; toutefois, ce n’est pas chose simple.

La condition nécessaire pour obtenir un prêt à 100 % dans ce cas de figure est de présenter un dossier solide.

Certains profils d’emprunteurs ont plus de chances de pouvoir bénéficier d’un crédit sans apport :

• Les jeunes actifs : on considère qu’ils n’ont pas eu le temps de mettre de l’argent de côté.
• Les primo-accédants : même si leurs finances sont stables, ils auront besoin de leurs épargnes pour les aléas de la vie, pour effectuer d’autres achats essentiels, pour fonder une famille, etc.
• Les investisseurs : les prêts immobiliers peuvent entraîner une fiscalité réduite, proportionnellement à l’importance du montant emprunté.

Le crédit sans apport peut être accordé pour l’achat d’une résidence principale ou dans le cas d’un premier investissement locatif.

En revanche, dans le cas où votre établissement de crédit vous octroierait un prêt sans apport, vous pourriez faire face à certaines difficultés.

Votre banque pourrait être moins encline à négocier votre taux d’intérêt.

Le coût du crédit, le montant des mensualités, les intérêts et les frais d’assurance pourraient augmenter.

En outre, la durée de remboursement de votre prêt pourrait croître. Cela peut amener à une situation de surendettement dans l’éventualité où vous rencontreriez des difficultés de paiement.

Comment obtenir un prêt sans apport : le prêt à 110 %

Certains organismes de crédit acceptent de financer l’intégralité de l’opération à travers le « prêt à 110 % » ; mais cela a un coût.

En choisissant cette option, vous aurez la possibilité de contracter un emprunt sans apport. Toutefois, pour pallier ses propres frais, votre banque augmentera de 10 % le montant total du prêt.

Attention : cette solution n’est pas disponible systématiquement. Elle fera l’objet d’une étude approfondie de votre dossier, prenant en compte :

• Vos revenus : avez-vous un CDI avec une certaine ancienneté (au moins 6 mois, de préférence plusieurs années) ? Vos mensualités sont-elles plus importantes que votre loyer actuel ? Votre reste à vivre est-il suffisant une fois que ces dernières sont réglées ? Avez-vous une assurance vie ou des livrets d’épargne ?
• Votre secteur d’activité : s’agit-il d’un marché saturé ou vieillissant ? Y a-t-il des risques de perte d’emploi ?
• La bonne tenue de comptes : votre fiabilité dépend de votre gestion budgétaire au cours des années, qui est retracée par votre banque à travers votre relevé de comptes.
• Votre capacité d’épargne : avez-vous mis de côté de l’argent régulièrement, sur un livret ou un autre type de compte épargne ? Pour votre banque, c’est un gage de responsabilité financière et de projection sur le long terme.

Pour prouver que vous êtes un profil sérieux et fiable et que vous êtes engagé dans votre projet immobilier, préparez minutieusement votre dossier.

Il doit inclure : vos avis d’imposition, votre contrat de travail, vos relevés de compte bancaire et vos bulletins de salaire.

La banque pourrait vous demander d’autres justificatifs relatifs à votre situation financière, professionnelle et familiale.

Le fait d’avoir un garant qui prendrait le relais en cas de défaillance constitue également un point à votre faveur

Les prêts aidés permettent d’augmenter l’apport personnel

Certaines aides peuvent faciliter votre accès à la propriété immobilière, même si elles ne remplacent pas votre apport personnel :

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : ce dispositif a été prolongé jusqu’en 2027 pour favoriser l’accession des primo-accédants à la propriété. En 2024, le PTZ a évolué, avec des conditions d’accès plus souples, des barèmes de revenus pour éligibilité revalorisés et une quotité augmentée jusqu’à 50 % pour les foyers les plus modestes.
• Le prêt Action Logement : le montant du prêt vous est octroyé par votre employeur, afin de financer la construction de votre résidence principale à taux réduit. Il peut également être utilisé pour l’acquisition d’un bien. Attention : votre entreprise doit être privée et compter au moins dix salariés.
• Le prêt à l’accession sociale (PAS) : l’éligibilité à ce dispositif, qui peut financer jusqu’à 100 % du coût de l’acquisition, est établie en fonction de vos revenus. En effet, il est destiné à favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes.

Obtenir un prêt immobilier sans apport est tout à fait possible, dans certaines situations et sous certaines conditions. Pensez bien à vérifier votre éligibilité aux divers dispositifs avant de constituer un dossier auprès de votre banque.

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