Quelles sont les conditions pour emprunter en 2024 ?

Les critères de solvabilité

Pour emprunter en 2024, il est essentiel de répondre à certains critères financiers, notamment en matière de revenu minimum et de statut professionnel.

Revenu minimum et statut

Les banques exigent généralement un revenu stable et régulier suffisant pour garantir la capacité de remboursement du prêt. Votre situation professionnelle aura un impact majeur sur votre offre. Dans certains cas, il est possible d’emprunter sans apport en fonction de votre objectif d’investissement.

En tant qu’emprunteur, vous obtiendrez plus facilement un crédit si vous êtes en CDI (contrat à durée indéterminée) que si vous êtes en CDD (contrat à durée déterminée).

Quelques spécificités sont néanmoins à souligner dans lesquelles le CDD peut être pris en compte :

• Lorsque le CDD peut être assimilé à un CDI, c’est notamment le cas pour les fonctionnaires contractuels ;
• Lorsque l’emploi est considéré comme porteur.

Pour les autres types de CDD, même si vos revenus sont élevés, il se peut que la banque vous refuse un prêt immobilier, car vous serez dans l’impossibilité de garantir cette situation professionnelle dans la durée.

En tant qu’auto-entrepreneur, il est possible d’obtenir un prêt immobilier, mais sachez que les conditions seront plus strictes que pour un salarié en CDI. Voici les critères que la banque analysera :

• l’ancienneté de votre activité ;
• une gestion financière saine ;
• l’apport personnel.

Un auto-entrepreneur a généralement des revenus irréguliers, ce qui peut compliquer l’analyse de sa solvabilité par les banques.

Taux d’endettement acceptable

En règle générale, le taux d’endettement d’un emprunteur ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets mensuels. Cela signifie que vos mensualités de crédit, y compris le prêt immobilier, ne doivent pas excéder ce pourcentage de vos revenus.

Ce ratio permet aux établissements bancaires de vérifier votre capacité à faire face aux échéances de ce dernier.

Dans des cas spécifiques, votre taux d’endettement peut dépasser les 35 %, notamment si vous êtes primo-accédant. N’hésitez pas à consulter notre article pour connaître les aides pour financer un achat immobilier.

Voici les éléments impactant votre taux d’endettement :

• le loyer mensuel ;
• le remboursement de prêt pour une résidence principale ;
• le remboursement de prêt pour une résidence secondaire ;
• le remboursement de prêt pour un investissement locatif.

Voici d’autres charges impactant votre taux d’endettement :

• la mensualité de crédit à la consommation ;
• la mensualité de crédit auto ;
• la mensualité de crédit permanent ;
• les autres mensualités de crédit ;
• la pension alimentaire versée.

En résumé, voici ce que les banques prennent en compte dans vos revenus :

• le salaire mensuel (dont le 13ème mois)
• les autres revenus avant impôt ;
• les loyers perçus ;
• les revenus financiers.

Pour calculer votre taux d’endettement, vous pouvez appliquer la formule suivante : taux d’endettement = (montant des mensualités + charges fixes x 100) / revenus (salaires nets + autres revenus). Vous pouvez consulter l’article du Crédit Agricole sur le calcul du taux d’endettement également.

Sélectionner son type de prêt immobilier

Choisir le bon type de prêt est important pour optimiser votre investissement et gérer efficacement vos finances. Pour sélectionner votre prêt, évaluez dans un premier temps votre situation financière, vos objectifs à long terme et votre capacité de remboursement. Nous allons nous intéresser aux principaux types de prêts immobiliers : le prêt amortissable et le prêt in fine.

Prêt amortissable

Généralement, le prêt amortissable est le plus sécurisé pour l’emprunteur : sa dette diminue progressivement et ses mensualités restent constantes. Ce prêt repose sur deux piliers : le taux d’intérêt et la durée de remboursement.

Le taux d’intérêt permet de calculer le coût total du crédit immobilier. C’est la somme que vous allez verser à la banque en contrepartie du risque qu’elle prend en vous prêtant de l’argent. Ce taux peut être fixe ou variable (en fonction de l’indice de référence) et ne peut pas dépasser le seuil d’usure imposé par la Banque de France.

La durée de remboursement est le délai qui vous est imparti pour rembourser le montant emprunté (capital + intérêts). Cette durée est comprise entre 5 et 30 ans, même s’il est conseillé de ne pas dépasser les 25 ans.

Ainsi, il est possible d’étaler le remboursement du capital dans le temps et d’augmenter la durée de remboursement pour réduire les mensualités.

Néanmoins, ce prêt peut être moins avantageux pour les investisseurs d’un point de vue fiscal. Le coût du crédit augmente à proportion de la durée de remboursement, des pénalités de remboursement peuvent être demandées si vous soldez votre emprunt avant l’échéance et les coûts cachés du prêt amortissable sont à prendre en compte.

Prêt in fine

Le prêt in fine dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital. Pendant la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts d’emprunt et capitalisez mensuellement sur un produit de placement rémunéré.

Pour un investisseur, cela permet de diminuer les impôts fonciers, grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers. Cependant, vous devrez rembourser en une fois le prêt, lorsqu’il sera arrivé à son échéance.

Les étapes pour obtenir votre prêt immobilier

Vous avez trouvé votre futur bien immobilier et vous cherchez désormais un crédit ? Voici les huit étapes pour obtenir votre financement.

• La signature du compromis de vente

Ce document fixe précisément le prix et les conditions de la vente. Le compromis de vente accorde entre 30 et 60 jours à l’acheteur pour trouver son financement. Il fournit tous les éléments pour présenter son projet aux banques et aux organismes de crédit.

• Trouvez le meilleur taux

Faites jouer la concurrence ! Nous vous conseillons d’aller voir d’autres banques pour comparer avec votre banque principale. En règle générale avec votre banquier, vous pouvez conserver de plus larges marges de négociation. Il souhaite conserver vos comptes au sein de son établissement !

• Déposez votre dossier

La constitution de votre dossier va permettre d’affiner la proposition de prêt personnalisée.

• L’accord de principe

C’est une lettre formelle par laquelle le prêteur annonce son accord pour votre demande de prêt. Ce n’est qu’un avis favorable émis « sous réserve d’usage ».

• L’édition de l’offre de prêt

Ce document récapitule les conditions du prêt. Les obligations sont applicables à l’emprunteur comme au prêteur, et cette offre donne lieu à un délai de réflexion de 10 jours calendaires.

• L’offre de prêt est acceptée

Sa réception datée et signée vaut contrat et déclenche le déblocage des fonds.

• Le déblocage des fonds

Une fois l’offre de prêt acceptée, l’établissement prêteur contacte l’étude notariale chargée de la vente du bien immobilier et lui transfère directement les fonds. L’ancienne pratique du chèque de banque a été abandonnée. Depuis 2013, la loi impose le virement bancaire pour tous les paiements dépassant 10 000 € effectués devant notaire.

Vous l’aurez compris, obtenir un prêt immobilier nécessite une bonne préparation et une compréhension claire des critères de solvabilité, mais également des différents types de prêts disponibles. Choisissez judicieusement en fonction de votre besoin et de votre situation.

Enfin, suivez attentivement chaque étape du processus et n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour obtenir le meilleur taux possible !

En vous informant et en vous préparant adéquatement, vous pourrez réaliser votre projet immobilier en toute sérénité.