Immobilier : ce qui change en 2023

Bilan du marché de l’immobilier : l’année 2022 en quelques chiffres

Pas moins de 1,1 million de transactions immobilières ont été enregistrées en 2022. Cet engouement a principalement concerné les grandes métropoles, qui ont connu une baisse des prix ; dans les autres régions, le nombre de transactions a chuté, avec notamment une baisse de 8,2 % des transactions des maisons.

En effet, à l’échelle du pays, une augmentation des prix moyens au mètre carré a été constatée. Ils ont atteint 2 619 € pour les maisons (+7,1 % par rapport à 2021) et 4 288 € pour les appartements (+4 % par rapport à 2021).

Ces chiffres révèlent qu’à un niveau de prix encore très élevé, notamment dans les grandes métropoles, les acheteurs se sont faits plus rares, car ils étaient préoccupés par l’inflation et l’avenir incertain, la hausse des taux et le resserrement des conditions de crédit.

Pourtant, 2022 a marqué le début d’une nouvelle dynamique dans le secteur immobilier. Auparavant, les prix de l’immobilier avaient fortement augmenté en raison de taux d’emprunt exceptionnellement bas. Aujourd’hui, les prix se réajustent, car les taux remontent. Désormais, certains territoires voient les prix baisser sur l’ensemble de l’année.

La hausse des taux contraint la demande : moins de dossiers sont finançables, ce qui contraint le pouvoir d’achat des Français.

Logement : maintien ou revalorisation des aides financières

La hausse du taux d’usure pour les prêts immobiliers

Le taux d’usure est le taux maximal auquel les banques ont le droit d’accorder un prêt dans le cadre d’un achat immobilier. Ce taux prend en compte le taux nominal du crédit immobilier et le taux de l’assurance emprunteur ainsi que les frais de dossier.

Auparavant, ce taux était calculé tous les trimestres. Le problème est que les taux d’usure n’évoluaient pas au même rythme que la progression des taux d’intérêt, qui sont ajustés chaque mois, voire chaque semaine. De ce fait, l’accès au crédit immobilier était bloqué, car les banques préféraient geler les crédits plutôt que de perdre de l’argent. En effet, l’usure a provoqué plus de la moitié des refus de prêt à la fin de l’année 2022.

Depuis le 1er février 2023, le taux d’usure est actualisé tous les mois, et ce, pour 6 mois. Ainsi, il est passé de 3,05 % à 3,57 % pour un emprunt sur 20 ans et plus, permettant à davantage de ménages d’accéder au crédit immobilier dans un contexte de hausse globale des prix. Pour les prêts de moins de 10 ans, le taux d’usure a été fixé à 3,53 %, et pour les prêts de 10 ans à moins de 20 ans à 3,71 %.

MaPrimeRénov’ revalorisée

En 2023, l’État souhaite en finir avec les passoires énergétiques et met l’accent sur la rénovation du parc immobilier résidentiel.

Aujourd’hui, trop peu de particuliers se tournent vers la rénovation globale. D’après un rapport de France Stratégie, de janvier 2020 à juin 2021, le dispositif MaPrimeRénov’ a essentiellement soutenu des rénovations monogestes (effectuées étape par étape), à raison de 86 % des travaux financés.

À partir du 1er février, l’État a donc décidé de renforcer cette mesure, aujourd’hui accessible à tous les propriétaires occupants ou bailleurs, en la revalorisant à hauteur de 35 000 € pour les projets de rénovation globale. Les forfaits « rénovations globales » pour les ménages aux ressources intermédiaires ont été relevés à 10 000 €, et ceux des ménages supérieurs à 5 000 €.

Bon à savoir : depuis novembre 2022, MaPrimeRénov’ permet de bénéficier automatiquement, sans condition de ressources, d’un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour financer le reste à charge des travaux. L’éco-prêt à taux zéro permet de financer sans intérêt jusqu’à 40 % de l’acquisition d’une première résidence principale. Il est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023 sur l’ensemble du territoire et sans changement dans les conditions de ressources.

Coup de pouce MaPrimeRénov’ pour les copropriétés

Le plafond de MaPrimeRénov’ Copropriété, qui permet de financer les travaux de rénovation énergétique des parties communes d’un immeuble, passe de 15 000 € à 25 000 €. Les aides individuelles pour les foyers très modestes passent désormais à 3 000 € et celles des foyers modestes à 1 500 €.

Reconduction des boucliers tarifaires

• Sur les loyers

Le bouclier loyer instauré en 2022 pour limiter la progression de l’indice de référence des loyers à 3,5 % est maintenu jusqu’en juin 2023.

• Sur l’énergie

Le bouclier énergétique est prolongé en 2023 pour les particuliers et les petites copropriétés consommant moins de 150 MWh/an. Néanmoins, la hausse tarifaire autorisée est passée à 15 % le 1er janvier pour le gaz et le 1er février pour l’électricité.

Baisse des aides pour les VMC et poêles à granulés

Les montants donnés par MaPrimeRénov’ pour l’installation d’une VMC et d’un poêle à granulés ont baissé de 500 € pour les ménages modestes et très modestes le 1er février 2023. Les primes sont ainsi passées de 2 500 € à 2 000 €.

Fiscalité : hausse des taxes sur le logement

Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire ? En 2023, si votre logement est inoccupé, l’État vous demandera une taxe annuelle revalorisée à la hausse qui s’étendra à davantage de communes. L’objectif ? Dissuader les propriétaires de laisser leurs logements vacants.

Revalorisation de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

La taxe d’habitation est définitivement supprimée sur toutes les résidences principales, mais les propriétaires et locataires de résidences secondaires seront toujours redevables de la taxe sur les logements concernés. Sous l’effet de la revalorisation des bases locatives, qui tient compte de l’inflation, le montant de la taxe est augmenté à 7,1 % pour l’année 2023.

Extension de la surtaxe sur les résidences secondaires

La surtaxe sur les résidences secondaires à l’initiative des communes ne concernera plus seulement les agglomérations de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue. Elle sera également appliquée, sur décision du conseil municipal, dans toutes les localités des zones tendues, soit environ 5 000 communes.

Immobilier locatif : plus grande exigence sur la performance énergétique

Les passoires thermiques interdites à la location

L’année 2023 est marquée par la volonté de l’État d’éradiquer les passoires thermiques. Ainsi, les logements dont la consommation énergétique dépasse les 450 kWh/m2 par an, correspondant à la classe G sur le diagnostic de performance énergétique, ne pourront plus être loués.

Cette interdiction sera généralisée en 2025 à tous les logements classés G, puis aux logements classés F en 2028 et aux logements classés E en 2034.

À noter : depuis août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter le loyer de leurs locataires.

Le déficit foncier doublé pour améliorer la performance énergétique

Le déficit foncier passe de 10 700 € à 21 400 € pour la réalisation de travaux de rénovation d’un logement loué vide considéré comme une passoire thermique (classe E, F ou G).

Cette mesure s’applique aux dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Cependant, les locations meublées ne sont pas concernées.

Le dispositif Pinel + en faveur de l’immobilier durable et écologique

Le dispositif Pinel + vient remplacer l’ancien dispositif Pinel, dont les taux de réduction d’impôt vont progressivement baisser en 2023 et 2024. Il impose des conditions plus strictes pour bénéficier des mêmes réductions fiscales que son prédécesseur.

Les logements neufs éligibles au dispositif Pinel + réunissent les critères d’usage et de confort suivants :

• surface minimale de 28 m2 pour 1 pièce, 45 m2 pour 2 pièces, 62 m2 pour 3 pièces, 79 m2 pour 4 pièces et 96 m2 pour 5 pièces ;

• double orientation pour les logements de 3 pièces ou plus ;

• espace extérieur minimum de 3 m2 pour un studio et de 9 m2 pour les logements de 5 pièces ;

• respect du seuil 2025 de la réglementation environnementale 2020 ;

• performance énergétique de classe A au DPE.

À noter : d’autres dispositifs fiscaux en soutien à l’immobilier locatif sont prolongés à l’identique, tels que :

- le dispositif Loc’Avantages, pour 2 ans jusqu’au 31 décembre 2024 ;

- le dispositif Denormandie en faveur de l’investissement locatif ancien réhabilité jusqu’au 31 décembre 2023 ;

- l’investissement en loi Malraux dans l’immobilier ancien dégradé jusqu’au 31 décembre 2023.